Maandelijks archief: april 2013

4 Experts over renoveren naar energieneutraal

Vrijdag 26 april de bijlage Green Office bij het Financieele Dagblad. Deze bijlage Van Mediaplanet gaat over nut en noodzaak van duurzame kantoren. In het hart van de bijlage geven vier experts hun visie op duurzaamheid. Renoveren naar energieneutraal: Rendabel, toekomstbestendig en goed voor het onderscheidend vermogen.

Strategische waarde zit volgens kenners in de bedrijfshuisvesting duurzaam renoveren en stappen zetten richting energieneutraliteit. De snelle ontwikkeling van technische oplossingen zorgt voor steeds verder gaande besparingsmogelijkheden.Tegelijkertijd werkt de sector aan nieuwe samenwerkingsmodellen om gebruikers en eigenaren dichter bij elkaar te brengen. Een brede ontwikkeling die reikt van meer doen met minder middelen tot nieuwe contractvormen en allianties.

Lees hier het hele artikel. Klik hier voor de hele bijlage Green Office.

Energieneutraal kantoor als valide Business Case

Eelco Ouwerkerk: “Toekomstgerichte bedrijven maken strategische en slimme keuzes aangaande hun huisvesting.”Eelco Ouwerkerk

Kantoorgebruikers moeten energieneutrale huisvesting gaan beschouwen als strategisch item voor hun primaire business. Dat stelt programmamanager kantoren Eelco Ouwerkerk van Platform31|Energiesprong. “Bedrijfshuisvesting duurzaam renoveren kan niet langer alleen maar worden gezien als kostenpost: slimme keuzes zijn rendabel, toekomstbestendig en dragen bij aan het onderscheidend vermogen van je organisatie.”

Dat bewijzen de zes projecten in het programma ‘Kantoren Vernieuwen naar Energieneutraal’. Zij realiseren een reductie van minimaal 60% tot 93% en zelfs energieleverend (154%). Het gaat hier om : GasTerra en Triodos in Groningen, Renoflex van Urban.nl in Delft, Kennishuis Duiven van Alliander, Cofely in Zaandam, ZonEnergie in Spanbroek en het Flevogebouw van Bemog in Zwolle. Deze zes individuele projecten en de drijfveren van hun ontwikkelaars, eigenaren en gebruikers worden op VJ Green de komende periode uitgelicht. Ouwerkerk licht vast toe waarom hij denkt dat energieneutrale kantoren hun eigenaren en gebruikers perspectief bieden.

Waarom zouden kantooreigenaren naar energieneutraal willen bewegen?

“Wat ik zie is dat het in eerste instantie een strategische keuze is om te vernieuwen naar energieneutraal. Voor Alliander bijvoorbeeld past het geheel in hun visie en hun imago, voor BEMOG als ontwikkelaar, eigenaar en gebruiker is het een rendabele business case, zelfs met een monumentaal pand! Voor Triodos Vastgoedfonds levert het toekomstbestendig en rendabel vastgoed als belegging en voor GasTerra is het belangrijk dat hun medewerkers tevreden, onder goede en gezonde klimaatomstandigheden hun werk kunnen doen terwijl er ook op de energiekosten wordt bespaard. Huisvesting en daaraan gekoppeld energiegebruik is dus voor elke partij een onderdeel van de strategische visie op duurzame bedrijfsvoering.”

Tijd voor alle kantooreigenaren en gebruikers om energieneutraal op de strategische agenda te zetten?

“Duurzaamheid is vaak al een strategisch parameter. Voeg energieneutraal daaraan toe! Voor eigenaren biedt het een geweldig perspectief: het bindt partijen, zorgt voor gemeenschappelijke doelstellingen waar de eigenaar en de gebruiker beter van worden, werkt samenwerking en continuïteit in de hand. Kijk eens hoe je samen met HR-management het verzuimbeleid naar beneden brengt en hoe huisvesting en energie daaraan bijdragen. Commercieel gezien is het ook een goed gespreksonderwerp: ‘Beste huurder, over twee jaar loopt het huurcontract af. Wij willen dit gebouw in de komende 10 jaar verduurzamen naar energieneutraal. Zullen we samen de duurzaamheidsstrategie bepalen en zorgen voor een goede afstemming op onze primaire doelstellingen?’ Zo’n insteek levert meer op dan een huurder die zegt: ‘Volgend jaar loopt ons huurcontract af en ik denk niet dat we hier blijven, tenzij de huurprijs 30% zakt, het binnenklimaat drastisch verbetert en de representatieve ruimtes volledig worden gerestyled.’ Het is gemakkelijk gezegd, maar eigenaren en gebruikers zouden echt iets aan hun grondhouding kunnen veranderen om er samen veel beter uit te komen.”

En beleggers? Die kijken toch niet verder dan de duur van het huurcontract? 

“Strategische sturing op energieneutraal maakt vastgoed als belegging op de langere termijn minder risicovol. Het geeft over 5 of 10 jaar nog steeds betere verhuurkansen: interessant voor de kapitaalmarkt. Investeren doe je liever in een fonds met een duidelijke toekomstvisie op het gebied van energie dan in een fonds met energieslurpende gebouwen. Energieneutraal geeft meer onderscheidend vermogen, is toekomstbestendig én rendabel: een keuze die loont, en die zeker niet langer gezien kan worden als kostenpost. De duur van de huurovereenkomst is eigenlijk een schijnbare constante. Door daarop te blijven sturen, raak je als belegger iedere keer weer van de regen in de drup.”

Maar het ís toch een extra kostenpost, energieneutraal? Waarom niet tevreden met BREEAM excellent of Label A?

“Nederland wordt energieneutraal, let maar op! Over vijf jaar loop je met wat nu, zeg, BREEAM Excellent is, weer enorm achter. Label A++ en BREEAM Outstanding zijn nu state of the art, maar in de zeer nabije toekomst zijn die gewoon de standaard. En met standaard kom je er niet in de markt. Bovendien: de opbrengsten voor de gebruiker zijn hoger dan de kosten. Een rekensom: een fte kost 60K, een fte-werkplek is bijvoorbeeld 12 vierkante meter. Per vierkante meter dus 5K aan arbeidskosten per jaar. Stel je voor na een renovatie: comfortabel, energieneutraal, lagere of geen energiekosten, prettige sfeer, trotse medewerkers, …..… dat levert 2% meer arbeidsproductiviteit op. Dat is €100 extra opbrengst per vierkante meter per jaar. Een ‘gewone’ renovatie van vandaag de dag naar label A++ of BREEAM Excellent kost eenmalig zo’n €1.000 per vierkante meter. De meerkosten om diezelfde renovatie op of dichtbij energieneutraal te krijgen zijn verhoudingsgewijs klein. De meerkosten per jaar per vierkante meter in de huur zijn een fractie van de extra opbrengst: nog niet eens de prijs van een kerstpakket per FTE. En de opbrengst is €100 per vierkante meter! Dus energieneutraal lijkt misschien een kostenpost, maar als je naar de integrale bedrijfsvoering kijkt, levert het juist op.”

Toch doen nu alleen nog koplopers aan energieneutraal, met subsidie. Teken aan de wand? 

“Alle bestaande projecten realiseren een hoge besparing op de energiekosten en een hoge reductie van CO2 uitstoot, van ca. 50% besparing tot energieneutraal en zelfs energieleverend. Wat we vaak horen uit de markt, zijn kreten als: ‘Ja, dat kan, maar alleen vanwege de subsidie.’ Of ‘Ja het kan, want het is overheid en daar wordt heel anders gekeken naar vastgoed.’ Of ‘ja het kan, want het is Eneco’, in het geval van het hoofdkantoor bijvoorbeeld. Die veronderstellingen zijn vaak onjuist. De subsidies waren niet maatgevend, maar slechts een aanmoedigingsprijs. Het is een beetje warm water in een koud bad, om de boel te versnellen en partijen over de laatste drempel heen te helpen. Verder doen zij het zelf! Koplopers zijn niet voor niets koplopers natuurlijk; ze zijn misschien in de basis wel meer intrinsiek gemotiveerd. Maar het is geen liefdewerk oud papier: in the end moet er een normale huisvestingslast voor de gebruiker uitkomen, de ontwikkelaar wil er ook een boterham aan verdienen en de eigenaar verlangt een rendabele belegging. Als dat niet haalbaar is, beginnen organisaties er niet aan, ze zijn niet filantropisch ingesteld ofzo. Triodos bijvoorbeeld is een belegger in stenen, en dat moet renderen. Een ultra-energiezuinig gebouw is voor hen een strategische keus. En er zijn gelukkig al écht veel goede voorbeelden waar eigenaren en gebruikers de lat bewust hoger hebben gelegd dan de reguliere labels en certificaten.”

Wat zijn dan goede voorbeelden van heel energiezuinige of energieneutrale kantoren, los van Eneco en de zes die nu via Energiesprong zijn beschikt? 

“Even een greep, nieuwbouw en renovatie door elkaar: de TNT headoffice in Hoofddorp, de Bussemse Watertoren, CBW Mitex in Zeist, De Tempel in Den Haag en Bella Donna in Amstelveen. Waarom doen zij dat? Omdat ze een strategische visie hebben waarbij energieneutraal helpt. Energieneutraal renoveren blijkt gewoon goed voor het bereiken van de primaire doelstellingen.” 

De genoemde voorbeelden zijn te vinden op de projecten pagina van kantoorvolenergie.nl. Voor meer inspiratie over energieneutrale kantoren is daar ook gratis het boek Gebouwen Bewegen te downloaden.

Eelco Ouwerkerk is programmamanager kantoren bij Energiesprong | Platform31. Kantoren vernieuwen naar Energieneutraal is onderdeel van het innovatieprogramma Energiesprong. Energiesprong is aanjager en faciliteert de markt om de bestaande gebouwde omgeving in transitie te brengen naar energieneutraal.

Groningen neemt afscheid van de G

GRONINGEN NEEMT AFSCHEID VAN DE G
Kroonprins Willem-Alexander opent extreem energiezuinig kantoorgebouw GasTerra

GRONINGEN – De drie g’s waar aardgashandelaar GasTerra zeer veel waarde aan hecht – gas, groen en Groningen, aldus CEO Gertjan Lankhorst – mogen blijven. Maar van een andere G werd donderdag 4 april onverbiddelijk afscheid genomen: het energielabel G. Het splinternieuwe gebouw van eigenaar Triodos Vastgoedfonds werd voor huurder GasTerra verbouwd naar een A+-label. Kroonprins Willem Alexander verrichtte de opening.

Dir_PWA_4-42013_ RBF

“Een voorbeeld van vergroening en van slim en doelmatig gebruik van energie”, noemde Lankhorst het pand in zijn openingsbetoog. “En zo’n energiezuinige aanpak is een uitstekend antwoord op de leegstand in kantorenland.” Daar sloot ook Michael Jongeneel, directeur van Triodos Investment Management, zich bij aan in zijn speech: “Heel duurzaam renoveren zonder dat het tot huurverhoging leidt: het kan zelfs een katalysator zijn om de wat verlamde bouwsector een impuls te geven.”

GasTerra en Triodos Vastgoedfonds gaven samen met architect De Zwarte Hond en BAM utiliteitsbouw vorm aan een bijzondere co-creatie, waardoor het pand naast het Groninger hoofdstation in een paar jaar tijd een enorme transformatie doormaakte. Ook Itbb elektrotechniek, adviesbureau van der Weele en de ABC Managementgroep, Bouwfonds REIM en Kleissen en Partners, werkten aan de verbouwing naar een superzuinig kantoorgebouw.

Dat alles eigenlijk door één telefoontje van chief commercial officer Jacob Kielman van GasTerra. Hij had gelezen over een ander verduurzaamd project van Triodos Vastgoedfonds en belde: ‘dat willen wij ook’. Daar dacht Guus Berkhout van Triodos, die bij de opening de kroonprins het gebouw rondleidde, niet heel lang over na. “Ik kende hem niet, maar het bedrijf wel en zó’n huurder op zó’n plek:  in mijn wereld kan dat niet beter. De oudste plekken dicht bij de stadscentra zijn de beste: kijk maar naar de grachtengordel of de binnenstad van Utrecht. Om op zulke centrale plekken in panden te investeren, is vanuit beleggingsperspectief gewoon heel verstandig.”

RBF_6999 kopie 

Energiesprong & green lease

Als je dan bezig gaat, is verbouwen naar zo energiezuinig mogelijk veruit de beste aanpak, stelt Berkhout. “Je kunt zo’n pand wel voorzien van een leuk nieuw bloemetjesbehang en een verfje, maar dan weet je zeker dat je over een paar jaar weer aan de beurt bent. Een grote ‘energiesprong’ naar (bijna) energieneutraal voorkomt dat. Je verbouwt in eerste instantie budgetneutraal, maar uiteindelijk is de waarde van het gebouw veel groter geworden: de huurder is blij, mensen werken er plezierig, het voldoet aan alle denkbare overheidsregels en het is ook nog goed voor de wereld.”

Dat het budgetneutraal kan, is mede te danken aan het greenleasecontract. “Eigenlijk erg eenvoudig”, zegt Berkhout. “Wat je bespaart op de energierekening, gebruik je om te investeren. Stel, je betaalt eerst 50 euro aan energie, en na afloop van de investeringen 10 euro, dan is de speelruimte dus 40 euro bij dezelfde totale huurprijs. Als de waarde van het gebouw 10 x de huur is, dan het heb je 10 x die 40 euro om iets extra’s mee te doen.”

Gasterra3_april2013_RBF

Te mooi om waar te zijn? “In elk bouwproces valt alles altijd natuurlijk enorm tegen,” grapt Berkhout, “en dat was hier ook zo. De realiteit van de bouwwereld blijft toch wel weerbarstig.  Gedurende het bouwproces kom je onvermijdelijk de nodige hobbels op je pad tegen, hoe goed alles van te voren ook is afgesproken. De uitdaging is dan om daar in co-creatie met de bouwers op een zo efficiënte wijze, zowel qua kosten als qua tijd, uit te komen. Met een maximale kwaliteit, ook als er stevige grenzen zijn aan het gestelde budget.”
Ondertussen is het gebouw wél op tijd en binnen budget klaar. “Dat is toch wel een prestatie voor zo’n omvangrijk project.”

Impactbonus

Het GasTerra-project is opgenomen in het Platform31|Energiesprong programma ‘kantoren vernieuwen naar energieneutraal.’ Nuttig, zo’n tender? “Een impactbonus” noemt Berkhout het. “We willen de gebouwde omgeving verbeteren, en dit kunnen we daarmee wel zien als een echte aanmoedigingsprijs.”

Ook medewerkers van GasTerra zijn meer dan tevreden met hun nieuwe kantoor[gg1] : het geeft meer energie dan het oude gebouw, zo werd het Dagblad van het Noorden toevertrouwd. Vol trots gingen zij op en over hun werkplekken in gesprek met de kroonprins, voordat die officieel werd rondgeleid door architect Jurjen van der Meer van De Zwarte Hond en de directie van GasTerra en Triodos.

RBF_6968 kopie

De meeste werkplekken in het gebouw zijn overigens flexibel: afdelingen hebben de beschikking over een ‘vlek’ in het pand, maar medewerkers worden uitgedaagd om gedurende de werkdag bij hun werkzaamheden passende plekken op te zoeken. Het A+gebouw is door GasTerra ‘Stadjer’ gedoopt, naar de lokale benaming voor inwoners van de stad Groningen. Oud-Stadjer Ellen ten Damme zong ter gelegenheid van de opening voor de kroonprins feestelijk het Groninger volkslied. Ook op een zeer flexibele werkplek: ze werd erbij naar boven getakeld in het open trappenhuis.

RBF_6941 kopie


 [gg1]Link naar artikel DvhN

Kroonprins Willem Alexander opent groen pand Gasterra

Dir_PWA_4-42013_ RBF – donderdag 4 april 2013-

Kroonprins Willem Alexander luistert bij Gasterra aandachtig naar wat het gerenoveerde pand zo bijzonder maakt. Het pand van eigenaar Triodos vastgoed NV aan de Stationsweg in Groningen is bijzonder duurzaam gerenoveerd, zonder dat het tot huurverhoging leidt. Het pand is een van de deelnemers aan het tenderprogramma “Kantoren vernieuwen naar energieneutraal” van Energiesprong | Platform31. Lees het hele interview: Groningen neemt afscheid van de G.

Gezocht: doelgroepenmanager Kantoren voor Energiesprong

Energiesprong zoekt per heden een doelgroepenmanager kantoren. Als Doelgroepenmanager kantoren heb je een belangrijke rol bij het stimuleren en uitdagen van de markt om de transitie naar energieneutraal verder vorm te geven en op te schalen. Je begeleidt de deelnemers van de consortia van de lopende realisatieprojecten en de deelnemers van het vraag en aanbod stimulerings-programma. Globaal bestaan je werkzaamheden uit:

  • Het uitbreiden van het netwerk van programma deelnemers;
  • Het coachen van de deelnemers aan de 6 realisatieprojecten bij het delen en ontsluiten van opgedane kennis en ervaringen;
  • Het onderhouden van contacten met de coalities van de realisatieprojecten en het bieden van ondersteuning bij de monitoring;
  • Het faciliteren van deelnemers binnen het vraag en aanbod stimulerings- programma, die bv. in themawerkgroepen nieuwe kennis en innovaties ontwikkelen en er aan bijdragen dat deze kennis geïmplementeerd wordt in de werkprocessen van de deelnemers van het programma;
  • Het verder ontwikkelen van een webomgeving waarin kennis en kunde wordt gedeeld en gecreëerd.Als Doelgroepenmanager ben je samen met de Programmamanager kantoren de linking pin naar de sector, blijf je op de hoogte van de actuele ontwikkelingen en zorg je er mede voor dat het programma goed blijft aansluiten bij de dynamiek in de markt.

Lees hier het hele profiel.