Maandelijks archief: september 2013

Kan ieder kantoor worden verduurzaamd?

Ja, elk gebouw kan energetisch verduurzaamd worden, maar de wijze waarop hangt sterk af van je ambities. De energiebesparing die je nastreeft, het gewenste comfort in het gebouw en de budgettaire ruimte bepalen in hoge mate het maatregelenpakket. Maak dus samen met een adviseur die oog heeft voor jouw ambities een plan en bespreek dat met de eigenaar van je pand. Nog beter is om samen met de eigenaar een plan te laten maken. Daarbij is het zeker van belang om in het bepalen van de budgettaire ruimte niet te snel te vervallen
in ‘terugverdientijden’, maar het gesprek te voeren over de kansen en waardecreatie voor de huurder en voor de eigenaar. Neem wel in alle gevallen energieneutraliteit als uiteindelijk doel, los van je huidige ambitie. Bepaal vervolgens de juiste mix van maatregelen die bij jou en je gebouweigenaar past en die in onderlinge samenhang goed functioneert. Benoem vervolgens de eerste te nemen stappen in het nieuwe energie­ concept. Op deze manier voorkom je dat keuzes in de huidige context toekomstige ontwikkelingen gaan blokkeren.

Een grote opgave bij bestaande kantoren is het verbeteren van de isolatie. Zo heeft maar 20 procent van de kantoren goede glasisolatie, 30 procent goede gevelisolatie
 en 40 procent goede dakisolatie (bron: Arup). Maatregelen om energieverbruik van verlichting te beperken, zoals daglichtregeling, veegpuls, zonafhankelijke zon­ wering en dergelijke, zijn bij niet meer dan 20 procent van de kantoren doorgevoerd, net als maatregelen om energieverbruik van ventilatoren en pompen terug te brengen door ze beter af te stellen. Dit geldt met name voor de gebouwen van voor 2005. Zo zie je dat met relatief beperkte maat­ regelen al veel bereikt kan worden.

De kwaliteit van gebouwen verbeteren is vooral wenselijk, omdat veel van deze maatregelen een positieve invloed hebben op de gezondheid en het welzijn van de gebruikers. Maatregelen zoals het zelf kunnen beheersen van de temperatuur, locatiespeci­fieke verlichting, vraaggestuurde ventilatie, te openen ramen en natuurlijke ventilatie leveren een grote bijdrage aan het welbevinden van de mensen in het gebouw.

Er zijn minder kostbare maat­ regelen, zoals locatiespecifieke verlichting, daglichtregeling en aanwezigheidsdetectie en duurdere als het vervangen van de verlichtingsarmaturen of luchtbehandelingkast of het aanbrengen van zonwering. Onder de categorie echt ingrijpende maatregelen valt het vervangen van een compleet klimaatsysteem en het plaatsen van een nieuwe gevel. Toch ontkom je er hier soms niet aan om een gebouw goed te revitaliseren en weer waarde te geven.

Ten slotte wordt het ook steeds aantrekkelijker om zelf je energie te produceren. Kleinschalige technieken zijn biopelletketels, warmte­koudeopslag, zonnecellen, restwarmte uit de omgeving
en koude uit oppervlaktewater. Nieuwe technieken, zoals verwarmingsketels met turbo­ compressoren zijn in aantocht. Ook kan gedacht worden aan kleinschalige warmte­kracht­ koppelingsinstallaties waarin bio­-olie of biogas wordt gebruikt. Voor grotere gebouwen of een combinatie van meerdere gebouwen is in veel gevallen een warmte­koudeopslaginstallatie aantrekkelijk. In sommige gevallen kan windenergie of warmte uit het riool een optie zijn. Voor heel grote gebouwen is participatie in geothermiebronnen wellicht een aantrekkelijk alter­natief. Deelneming in een groot­schalig windpark in de omgeving dient altijd met twee handen te worden aangepakt, omdat dit snel financieel lucratief is en – onder condities – ook toegerekend kan worden aan het nieuwbouw­- of renovatieconcept.

Bij dit soort innovatieve energie­ technieken moet goede zorg besteed worden aan beheer en onderhoud. Uitbesteden en het werken met prestatiecontracten maakt dat de techniek in goede handen is en dat de apparatuur blijft werken. Een oplossing waar­ voor bij traditionele productie­ technieken, zoals ketels en koelmachines, ook vaak al wordt gekozen.

Bron: Gebouwen bewegen, de winst van duurzame kantoorrenovatie

 

 

Wat wordt verstaan onder energieneutraal?

Het boek Gebouwen bewegen gaat over de ambitie om ook bestaande gebouwen zo dicht mogelijk in de buurt te laten komen van een energieneutrale prestatie. Energiesprong |Platform31 omschrijft het in haar innovatieprogramma ‘Kantoren vernieuwen naar energieneutraal’ als volgt: ‘Het doel van het initiatief is om alle partijen in de huisvestings­ keten van kantoren in beweging te krijgen om een grootschalige toepassing van duurzame energie en een forse reductie van het gebruik van fossiele brandstoffen te realiseren.’ Een juiste definitie van het begrip energieneutraal is daarbij cruciaal.

Een pand is energieneutraal wanneer over het gehele jaar gemiddeld evenveel duurzame energie op het betreffende perceel wordt opgewekt als er binnen
het pand wordt verbruikt. En dat geldt voor alle zogenaamde energiegebruikscategorieën, zoals verwarming, koeling, ventilatie, verlichting, pc’s, keukenapparatuur, enzovoort. Dit is de meest globale formulering. Iets ingewikkelder wordt het wanneer we energie­ neutraliteit technischer benaderen. Voor de opwekking en het verbruik van energie wordt daarvoor terug­ gerekend naar primaire energie. Dat wil zeggen energiegrond­ stoffen in hun natuurlijke vorm vóór enige technische omzetting, zoals bijvoorbeeld steenkool, aard­ olie en aardgas. Je zou kunnen zeggen dat op het perceel alle energiestromen primair worden gemaakt en vervolgens gesaldeerd mogen worden. Dit betekent dat een overdaad aan opgewekte elektriciteit het verbruik van niet duurzaam opgewekte warmte mag compenseren. Bij energie­ opwekking kan gebruik gemaakt worden van collectieve maat­ regelen buiten het perceel. Voorbeelden van dergelijke gebiedsmaatregelen zijn: stads­ verwarming, collectieve warmte­ pompen, een serie windmolens, collectieve zonne­-energie en andere duurzame opties die aan­ gesloten zijn op een specifieke wijk.

Hierbij doet zich ook de vraag voor of een energieneutraal pand dus duurzaam is? Energieneutraliteit is één van de belangrijkste aspecten van duurzaamheid. Maar onder duurzaam wordt iets meer verstaan dan alleen een energetische prestatie. Het gaat daarbij ook om een prettig en gezond leefklimaat (veel daglicht, zuivere lucht), de toepassing van herbruikbare materialen, aandacht voor de omgeving van het pand (esthetische inpasbaar­heid, biodiversiteit), het beperken van watergebruik en afval, het sluiten van kringlopen en een bouwproces dat het milieu ontziet en mensen een veilige werkomgeving biedt.

Hanteerbare begrippen

Op de markt wordt inmiddels gewerkt op basis van concrete duurzaamheidseisen. Neem de Triodos Bank, een actieve speler als het gaat om het verduur­ zamen van bestaand vastgoed. In hun uitgave ‘Leven in gezonde gebouwen’ worden de vier P’s (people,_planet,_profit,_project) gehanteerd bij de beoordeling van vastgoedfinancieringen.
 Wat blijkt: steeds meer transacties vinden plaats op basis van deze meetbare criteria.

UIT: Gebouwen bewegen, de winst van duurzame kantoorrenovatie, pag 12

Hoe onderhandel ik als huurder over verduurzaming van ons pand?

Iedere gebouweigenaar zou blij moeten zijn met een huurder met zo’n vraag. Een goed pand dient ieders belang: eigenaar, belegger, gebruiker, gemeente, enzovoort. Het is wel belangrijk om helder aan te geven wat er verbeterd zou kunnen worden. Energie­ neutraliteit en een gezonde werk­ omgeving zijn daarbij belangrijke thema’s. Je komt veel te weten wanneer medewerkers een lijst opstellen met verbeterpunten. Mensen komen mogelijk met klachten over het binnenklimaat (te warm in de zomer, te koud in de winter), tocht, een bedompte sfeer, gebrek aan daglicht en een aantal lichamelijke ongemakken die daarbij horen. Als gebruiker heb je veel invloed; er is immers sprake van een vraagmarkt.

De belegger is sterk gebaat bij een tevreden huurder, zeker in tijden van recessie en massale leegstand. Een goed verhuurd en verbeterd pand behoudt zijn waarde veel beter. Daarom is investeren een logische stap.

Diverse onderzoeken tonen aan dat kantoorgebruikers – naast energiebesparing – gezondheid en comfort als belangrijkste duurzaamheidsaspecten ervaren. Voldoende daglicht en koeling zonder blazende aircosystemen worden daarbij regelmatig genoemd als comfortverhogend. Verduurzamen van vastgoed is praktisch en concreet te maken door een goede afstemming tussen gebruiker en eigenaar. Zo is er de grootste kans dat investeren in duurzame en energie­ besparende maatregelen het verschil maakt tussen een verhuur­ baar en een onverhuurbaar pand.

De servicekosten, waaronder kosten voor het energieverbruik, zijn een belangrijke tool om een energiezuinige verbouwing te realiseren. Hierop wordt namelijk geen rendement gemaakt door de verhuurder. De baten uit energiebezuiniging zouden de uitgaven voor de verbouwing moeten kunnen dekken. Met energiebesparende maatregelen gaan immers de energiekosten omlaag, terwijl er aan de andere kant wel investeringen voor nodig zijn. Er is hier sprake van een win­winsituatie! Maar maak wel goede afspraken over de verdeling van de lusten en de lasten.

Dat kan op meerdere manieren; en dan denken we niet aan de
nu zo gebruikelijke huurvrije periodes die worden aangeboden, maar aan verbetering van de bestaande kantorenvoorraad:

• Bij panden met een verouderde installatie (ouder dan 15 – 20 jaar) neemt de eigenaar de investering voor zijn rekening, aangezien de installaties afgeschreven zijn en toch vervangen moeten worden. Als huurder krijg je vervolgens te maken met lagere service­ kosten; een argument om in het pand te blijven.

• Is de installatie in het pand nog niet afgeschreven ( jonger dan 15 – 20 jaar), dan kan vervanging overwogen worden wanneer de huurder meebetaalt. Allereerst kan dat door een hogere huur, met als voordelen: zekerheid voor de belegger en lagere energielasten voor de huurder. Tweede manier is het verhogen en vastklikken van de service­ kosten in combinatie met een iets lagere huur. In dit scenario incasseert de eigenaar het besparingsvoordeel en kan daardoor genoegen nemen met lagere huurinkomsten. Winst is per saldo een substantieel lager energieverbruik en een verhuurd kantoor.

Uit diverse onderzoeken van de grote makelaarskantoren blijkt overigens dat huurders in grote meerderheid bereid zijn een financiële bijdrage te leveren
aan het verbeteren van hun pand. Maak vooral bespreekbaar waarom de vastgoedeigenaar aan je huurwensen tegemoet zou moeten komen. Vertrekken kan natuurlijk altijd nog, maar er staan al zoveel panden van matige kwaliteit leeg in ons land…

UIT: Gebouwen bewegen, de winst van duurzame kantoorrenovatie