Maandelijks archief: mei 2015

Gemeenten moeten voorbeeldfunctie verduurzamen vastgoed beter benutten

Gemeenten hebben een voorbeeldfunctie als het gaat om het energieneutraal maken van hun vastgoed. “Pas op het moment dat ze daar zelf serieus mee aan de slag gaan kunnen ze bedrijven en organisaties binnen de gemeentegrenzen stimuleren om hun kantoren te verduurzamen.” Dat zegt Wytze Kuijper, aanjager bij Kantoor vol Energie. Om gemeenten te begeleiden en inzicht te geven in de voordelen van een energie neutrale huisvesting voor de eigen organisatie, organiseert Kantoor vol Energie nu zogenoemde werksessies.   

Kantoor vol Energie is een onderdeel van Energiesprong het innovatieprogramma van Platform31, dat in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de markt aanjaagt naar een energieneutraal gebouwde omgeving. Doel van het programma is om alle mogelijke belemmeringen weg te nemen en op grote schaal vraag en aanbod te laten ontstaan voor energieneutrale gebouwen: woningen, kantoren, winkels, gebouwen van zorginstellingen. Om deze transitie te maken zijn er betere processen en nieuwe werkwijzen nodig. “Je ziet”, vertelt Wytze Kuijper, “dat veel gemeenten ambities hebben als het gaat om de gebouwde omgeving.  De één wil energieneutraal zijn en de ander Co2 neutraal of klimaatneutraal. Van belang daarbij is echter hoe zij zélf een voorbeeldfunctie gaan geven. Als je het zelf niet hebt ‘meegemaakt’ is het een stuk lastiger om bedrijven en organisaties bij dat verduurzamingsproces te begeleiden.”  Kuijper ziet dan ook dat het bij veel gemeenten hapert als het gaat om het handhaven van bijvoorbeeld de milieuwetgeving. “Een omgevingsdienst ziet er bijvoorbeeld op toe dat bedrijven die boven een bepaald energieverbruik komen, maatregelen nemen die ze binnen vijf jaar kunnen terugverdienen. In de praktijk levert dat echter niet altijd de gewenste resultaten op. Dan kun je als omgevingsdienst wel zeggen dat ze dat moeten doen. Maar als bedrijven niet weten hoe ze dat moeten inrichten of dat ze, als ze stappen ondernemen, worden geconfronteerd met de verkniptheid van het aanbod van de markt, dan blijft het vaak liggen. Gemeenten moeten die partijen dan wel bij de hand kunnen nemen.”

Bedrijfsmiddel
De invalshoek die is ontstaan naar aanleiding van het koplopersprogramma van Kantoor vol Energie, met gebruikers van kantoren, is dat huisvesting als bedrijfsmiddel wordt gezien. “Daarbij ligt het voor de hand om energieneutraliteit te combineren met een breder palet aan huisvestingszaken, waar waarden als comfort, productiviteit, flexibiliteit, gezondheid en imago aan worden toegekend.”  Dit leidt tot wat Kuijper noemt  ‘opbrengst denken’ in plaats van ‘kosten denken’. “De focus op kosten”, benadrukt hij, “heeft namelijk nauwelijks impact. Immers, de kosten van huisvesting bedragen slechts circa 10% van de totale bedrijfskosten en energie bedraagt vervolgens slechts 10 procent van de huisvestingskosten. Een energieneutrale renovatie is daardoor onmogelijk uit de energierekening te financieren. Het inzicht wat is ontstaan bij de koplopers is om huisvesting in te zetten om de medewerkers en daarmee de organisatie beter te laten presteren  Dan wordt het ook logisch én vooral mogelijk om in combinatie met die andere organisatiedoelen een energieneutrale renovatie uit te voeren.”

Aanbestedingen
Kuijper heeft overigens wel het idee dat bij gemeenten dit besef langzaam maar zeker begint door te dringen. “In gemeenteland zie je dat verschillende afdelingen  zoals vastgoed, milieu, handhaving met elkaar gaan samenwerken omdat ze een gemeenschappelijk belang zien. Maar er zijn ook nog diepgewortelde frustraties. Zeker als het gaat over het inrichten van aanbestedingen. Gemeenten besteden aan en uiteindelijk kiest men toch voor de laagste prijs en vaak alleen op basis van de initiële kosten. Beheer en onderhoud krijgen vervolgens de nieuwbouw onder hun hoede en dan blijkt de kwaliteit/ prestatie onvoldoende. Eén van de belangrijkste items van ons programma is om juist de kennis en het vakmanschap van de markt te benutten door niet alles in bestek voor te schrijven of oplossingen van te voren te bedenken.”

Meerwaarde
In de werksessies die Kantoor vol Energie voor gemeenten op touw zet, gaan de deelnemers vooral ervaren wat de meerwaarde is om het systeem waarin ze opereren los te laten. “Overheden werken namelijk heel erg vanuit een systeemwereld. Er zijn regels, wetten en afspraken waar je je aan houdt, terwijl de doelstelling van de opgave uit het oog verloren is. Dus in plaats van dat je heel nauwkeurig in een bestek vastlegt wat je wilt hebben, laat je dat systeem los door je ambitie te benoemen. Hiermee creëer je ruimte om de vraag anders in te richten. Maar je ziet ook tevens, en dát vinden gemeenten terecht interessant, dat innovaties de ruimte krijgen. Gemeenten zien namelijk ook dat door telkens alles vast te omschrijven ze door marktpartijen telkens opnieuw hetzelfde aangeboden krijgen. Door de uitvraag anders en in samenwerking met marktpartijen te formuleren krijg je een ander vaak innovatief aanbod. Dat scheelt ook want dan hoeven ze daar geen subsidies meer in te stoppen en dat jaagt ook economische zaken weer aan. En zoals gezegd geven gemeenten hiermee het goede voorbeeld aan andere bedrijven en organisaties als het gaat om het verduurzamen van het vastgoed.”

Herkenbaar
“We richten”, vervolgt hij, “een herkenbaar proces in dat echter op een andere manier vorm wordt gegeven om  de eigen ambities scherp te krijgen en een goede dialoog met de markt te kunnen voeren. Wij brengen chaos in de vorm van een ander gesprek maar ook een herkenbaar proces wat ook al wordt uitgeoefend. Want we vinden niet opnieuw het wiel uit. Er zijn al organisaties en ministeries die hier al goede ervaringen mee hebben.”

Meer weten over de werksessies met gemeenten of meedoen? Bekijk de agenda

 

 

Er gebeurt van alles, maar wie durft radicaal te veranderen?

Door: Eelco Ouwerkerk, programmamanager Kantoor vol Energie

Wanneer je met een team bezig bent om bestaande kantoren in transitie te brengen naar energieneutraal dan kom je in contact met veel initiatieven en partijen. Veel van hen zijn druk bezig met projecten rondom energiebesparing en klimaatdoelstellingen. De aanleiding, ambities en focus van de betrokken partijen lijken vaak sterk uiteen te lopen. Meestal is de opgave verbonden aan actualiteiten zoals leegstand, de financiële druk op extern gefinancierd vastgoed, het imago van een gebied of een hele stad, functietransformatie, kostenreducties of de verkoop van producten en oplossingen. Ieder haakt aan op het onderwerp dat hem/haar het meest aanspreekt en aan dat wat appelleert aan zijn/haar eigen specifieke behoefte en belang. Dat is mooi, maar het leidt er ook toe dat bij veel initiatieven een gemeenschappelijke focus ontbreekt. Hier gaat het dan ook mis en dat is niet nodig. Focus betekent namelijk dat er keuzes gemaakt moeten worden en dat iedereen op het zelfde moment de juiste keuze in de juiste richting maakt. Het maken van keuzes leidt tot de noodzakelijke radicale veranderingen die nodig zijn om de doelen te realiseren.

In dit artikel wil ik eindgebruikers, gebouweigenaren, gemeentes, projectontwikkelaars, bouwers, installateurs, banken, toeleveranciers en andere dienstverleners uit de vastgoed- en bouwsector meenemen in de samenhang der dingen. Ik laat zien wat er volgens ons voor nodig is om gezamenlijke ambities te realiseren en wat de transitie naar een energieneutraal gebouwde omgeving daaraan bijdraagt.

Financier de toegevoegde waarde apart van het vastgoed
Gebouweigenaren – van nu nog courant vastgoed – die niet ten prooi willen vallen aan de toenemende dreiging van leegstand en de daarmee gepaard gaande financiële problemen, weten op voorhand dat een gebouw een ‘beetje duurzamer’ maken, uitstel van executie is. Om hieraan te ontkomen moeten financiers en eigenaren samen waarde creëren. Het is een gezamenlijk (gecreëerd) probleem dat ook gezamenlijk opgelost moet worden. Pappen en nathouden of niets doen verandert de situatie niet en het aflossingsrisico neemt per dag toe wanneer financiers en eigenaren hun handen op de knip houden. De eerste radicale verandering is om die toegevoegde waarde, die ontstaat na de realisatie van de maatregelen, apart te financieren. Op die manier kunnen stappen worden gezet zonder de invloed van de financieringsbelemmeringen die in het verleden ontstaan zijn.

Definieer een concrete ambitie
Gemeentes en private partijen hebben beide belang bij het investeren in de leefbaarheid en aantrekkelijkheid in en om een gebouw. Het imago van een kantorenwijk of stad stijgt echter niet merkbaar door hier en daar wat meer groen in te zaaien, elektrische oplaadpunten te plaatsen en de slogan: ‘In gemeente xxx doen we het duurzaam!’ op een bord te zetten. Wat wél aantrekkingskracht heeft, is een concrete gebiedsambitie door te kiezen voor een gezonde, comfortabele, energieneutrale gebouwde omgeving. Deze ambitie stimuleert niet alleen de kantoorbezetting, maar ook de (lokale) economie én de maatschappelijke doelstellingen.

Betrek de opbrengsten uit andere domeinen
Een integrale businesscase, waarbij ook de opbrengsten en kostenreducties uit andere domeinen van de gemeentelijke begroting worden betrokken, maakt het mogelijk om serieuze stappen te zetten naar een aantrekkelijke en energieneutrale gebouwde omgeving. Zo´n integrale businesscase vraagt om een andere blik van  gemeentes en een radicaal andere aanpak van de (financierings)opgave van de buitenruimte. Het gaat bij een zogenoemde integrale aanpak namelijk ook om de vermindering van sociale lasten voor uitkeringen en een toename van de OZB inkomsten. Een toekomstbestendige (lees duurzaam) gebouwde omgeving verminderd bijvoorbeeld ook nog eens de kosten voor de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen.

Voorkom desinvesteringen
Als je het vervolgens ook aandurft om binnen zo´n gebied een bestaand kantoor aan het aanbod te onttrekken en het voor de komende 30 jaar te transformeren tot appartementen of hotel, let dan op. Een dergelijk investering is alleen zinvol als deze gedaan wordt vanuit een hoge ambitie.  De transitie moet aansluiten bij de aantrekkingskracht van het gebied en moet toekomstbestendig zijn. Het moet nú gebeuren want energieneutraal kan al vandaag. Het uitstellen van die ambitie en kiezen voor minder, is een forse desinvestering. Vanaf 2020 geldt per slot van rekening dat alle nieuwbouw zo goed als energieneutraal moet zijn. Investeringen in functietransformaties moeten dus gekoppeld zijn aan toekomstbestendige energieambities die niet onderdoen voor nieuwbouw na 2020.

Vergroot het rendement voor de gebruiker
Voor sommigen onder ons is het volgende misschien wel de meest radicale verandering: het gaat vanaf vandaag niet meer om het reduceren van de energiekosten! Energiekosten vallen namelijk in het niet bij de totale bedrijfskosten van de kantoorgebruikers. Waar gaat het dan wel om? Stimuleer een beter rendement van de gebruiker. Dit doe je door te sturen op comfort, aanzien of (MVO) strategie. Door te voorzien in een gezonde, productieve en bovendien energieneutrale huisvesting vergroot je het bedrijfsrendement van de gebruiker(s) en het succesvol uitvoeren van de bedrijfsvoering is uiteindelijk de reden van het bestaan van hun organisatie.

Huisvestingskosten bedragen circa 10% van de arbeidskosten. Energiekosten vervolgens bedragen circa 10% van die huisvestingskosten. Welke impact heeft het dan om 30% te besparen op de energielasten? Het is daarom veel effectiever om te kiezen voor het beter laten renderen van die overige 90% en de huisvesting daaraan ondersteunend te laten zijn.

De meerwaarde komt bij gebruikers tot uiting in het primaire proces, waarbij de huisvestingskosten in het niet vallen. Deze meerwaarde moet aantoonbaar zijn en gegarandeerd worden door de aanbieder(s) van de gevraagde prestaties.

Lever een compleet en integraal aanbod
Een integrale benadering van de opgave vraagt om een integraal aanbod. Gefragmenteerde, technische oplossingen leiden tot stapeling van maatregelen, missen samenhang en zijn per saldo onbetaalbaar. Dit omdat ze allemaal gefinancierd worden uit een geringe, absolute besparing op de energierekening, welke bij de eerste ‘laaghangend fruit’ maatregel al voor 80% uitgeput is.

Er is duidelijk een radicale verandering nodig in het aanbod. We willen een meerkeuzeaanbod met een relevante, aantoonbare meerwaarde wat als ‘add on’ toegevoegd kan worden aan bestaande kantoren. Een compleet, integraal aanbod, waarbij techniek, diensten, financiering en services gecombineerd worden om zo de gebruiker echt van dienst te zijn. Zo’n aanbod wordt beter gewaardeerd en is uiteindelijk nodig om aparte financieringsmogelijkheden voor de realisatie van de toegevoegde waarde te ontwikkelen.

eelcoartikel

Kort samengevat
Daarmee is de cirkel rond. Ondanks de verschillende aanleidingen van de betrokken partijen bij de transitie naar energieneutraal bestaat er een sterke afhankelijkheid. Investeren in een kantoor waarbij de ambities niet corresponderen met die van de omgeving, is lastig. De focus op techniek, producten en energie is voor de eindgebruiker niet boeiend. Een gefragmenteerd aanbod leidt niet tot aantoonbare meerwaarde welke wel nodig is om de stap naar meerwaarde te kunnen financieren. En wanneer één van de stakeholders aarzelt of struikelt, stagneert het systeem.

Wie durft?
Aarzelen, terughoudend zijn en struikelen mag. Het is daarom belangrijk dat men elkaar steunt in deze verandertrajecten. Dat vergt veel vertrouwen en respect. Dat brengt me weer terug bij de vraag van dit artikel: ‘Er gebeurt van alles, maar wie durft radicaal te veranderen?’. De crux zit ‘m in ‘durven’, want er gebeurt genoeg. Kantoor vol Energie levert daarom niet de financiële middelen en technische oplossingen, maar helpt partijen om te ‘durven’: durven te vragen, durven om een transparant dialoog te voeren, durven om nieuwe paden te bewandelen, durven om bestaande systemen te wijzigen. Kantoor vol Energie voert de onafhankelijke regie op wat daarvoor nodig is en geeft partijen de gelegenheid om in vertrouwen samen te werken aan de realisatie van hoge ambities die elkaar versterken.

 

 

ValueCase: Vastgoed niet zien als kostenpost maar als bedrijfsmiddel

Vastgoed niet zien als een kostenpost, maar als een bedrijfsmiddel. Dit staat centraal in de ontwikkeling van nieuwe denkrichtingen over rendabele duurzaamheid. In plaats van te sturen op korte termijn rendement zijn hier kernwaarden van gebruikers, zoals productiviteit verhogen, waarde creëren en imago verbeteren, leidend. Meer concreet betekent dit dat gebouweigenaren en gebouwgebruikers gezamenlijk komen tot proposities voor een energieneutrale, bestaande kantoorhuisvesting.

Om het proces naar die proposities te vereenvoudigen heeft Kantoor vol Energie medio februari 2014 !MPULS geselecteerd als Excellent Expertteam (EET) ter ondersteuning van het programma Kantoren.

De belangrijkste tool: de ValueCase
Het collectief !MPULS bestaat uit mensen die werkzaam zijn bij Ballast Nedam, DOOR architecten (voorheen: Rudy Uytenhaak Architecten), DWA en Brink Groep. Namens Brink Groep heb ik, Woud Jansen, met het EET een jaar lang gewerkt aan tools ten behoeve van het ontwikkelen en realiseren van E=0 kantoorhuisvesting. Een van de belangrijkste tools die is opgeleverd, is de ValueCase. De ValueCase is geen platte rekenmodule maar een procesaanpak voor energieneutrale huisvesting middels kernwaarden, kritieke prestatie-indicatoren en een bijbehorend value-driven budget.

Processtappen
Wij hebben de stellige overtuiging dat een energieneutrale huisvesting organisaties beter laat presteren. Maar hoe kom je tot zo’n gezond, productie verhogend, energieneutraal gebouw? In de ValueCase volgen we verschillende stappen:

Door Inzicht &  Bewustwording zult u zich realiseren dat uw huisvesting een fantastisch bedrijfsmiddel kan zijn om uw business op veel fronten te versterken. Juist in deze fase zal de Valuecase zijn waarden bewijzen.

Het realiseren van uw gewenste huisvesting voor nu en in de toekomst vraagt om een optimale Uitvraag & Matchmaking met marktpartijen. Dit betekent een open en transparante marktbenadering in dialoog met marktpartijen.

Voorgaande stappen worden geborgd door structurele Samenwerking & Evaluatie met de marktpartijen. Zij garanderen dan voor lange termijn de duurzame prestaties voor uw huisvesting die uw organisatie zo laat floreren.

Inspiratie, indicatie, calculatie
De ValueCase biedt houvast bij het verkrijgen van inzicht en bewustwording bij de transitie naar energieneutrale huisvesting. Het helpt om de ambities van gebruiker(s) te vertalen naar kritieke prestatie-indicatoren, inclusief een bijbehorend budget.

Het unieke aan de ontwikkeling van deze ValueCase is dat deze is gevoed door de eindgebruikers zelf. Zeven organisaties hebben deelgenomen aan MVO-koplopersessies en leverden kennis, (benchmark)gegevens en ideeën. Dit heeft geresulteerd in een ValueCase bestaande uit drie fases met bijbehorende middelen:

  • Inspiratiefase: ambities en doelstellingen van de organisatie worden kwalitatief vertaald in kernwaarden met bijbehorende invloed op de toekomstige huisvesting;
  • Indicatiefase: kernwaarden worden aangescherpt door met een survey het management en de medewerkers apart te bevragen. Tevens worden de kernwaarden vertaald naar een duurzaam maatregelenpakket;
  • Calculatiefase: finetuning vindt plaats op de uitwerking van de kernwaarden en uitgangspunten in de rekenkern ten behoeve van het vaststellen van additionele budgetten voor energieneutrale kantoorhuisvesting.

De resultaten van de ValueCase worden op dit moment bij meerdere projecten ingezet ten behoeve van de Uitvraag & Matchmaking (stap 2).

Inspiratiefase
Om ambities en kernwaarden van uw organisatie scherp te krijgen kunnen verschillende tools ingezet worden. Dit zijn:

Baten en baathoudersmodel
Huisvesting is van strategisch belang voor de organisatie! Waardevolle huisvesting levert geld op. Het zorgt voor: een betere marktpositie, hogere aantrekkingskracht op nieuw personeel, lager ziekteverzuim, ondersteuning van uw imago en ga zo maar door. De relevantie van waardevolle huisvesting moet door alle afdelingen van de organisatie worden gedragen. Het baat- en baathoudersmodel maakt voor u inzichtelijk welke baathouders er binnen de breedte van de organisatie zijn en welke opbrengsten (baten) dus bij waardevolle huisvesting vanuit de organisatie kunnen worden voorzien.

Inspiratiekaarten
Inspiratiekaarten helpen u en uw organisatie in kaart te brengen wat de belangrijkste kernwaarden van de organisatie zijn die met de nieuwe huisvesting moeten worden ondersteund. Dit gebeurt door vragen op tafel te krijgen als: Welke waarden zijn belangrijk? Welke niet? Hoe verhouden uw persoonlijke kernwaarden zich met die van de organisatie? Op basis van drie stappen krijgen u en uw collega’s hier steeds scherper zicht op. U wordt zich zo bewust van de opvattingen binnen uw werkomgeving met betrekking tot het wel of niet ondersteunen van de kernwaarden. Ook krijgt u inzicht in welke indicatoren van belang zijn om deze kernwaarden in de nieuwe werkomgeving naar voren te laten komen.

Indicatiefase
Wilt u gedetailleerder inzicht in hoe de verschillende waarden die u aan uw huisvesting koppelt, zich ten opzichte van elkaar verhouden? En hoe dit wordt gewaardeerd door u, de organisatie of het directieteam? Daarvoor hebben wij een survey ontwikkeld. Op basis van 30 stellingen krijgt u een helder beeld van uw kernwaarden voorgesteld in een spindiagram. In het diagram wordt het verschil duidelijk gemaakt tussen de huidige en de gewenste situatie.

Zo weet u waar uw focus ligt wanneer u uw initiële uitvraag aan de markt gaat opstellen in stap 2, Uitvraag & Matchmaking.

Naast een kwalitatieve benadering van de kernwaarden geeft de ValueCase ook indicatief inzicht in het potentieel investeringsvolume in energieneutraliteit, doordat er op kernwaarden additionele opbrengsten zijn ontstaan ten gevolge van de gekozen aanpak. Denk bijvoorbeeld aan het terugdringen van het ziekteverzuim door het klimaat en de comfort in een bestaand kantoorgebouw aan te pakken. De additionele baat, in deze, bestaat uit de ziekteverzuimreductie (in %) vermenigvuldigt met de totale omzet van de organisatie.

Onze uitgangspunten in de ValueCase zijn gebaseerd op wetenschappelijke onderzoeken. In de indicatiefase hebben wij de ValueCase ‘voorgeprogrammeerd’ met default-waarden.

Calculatiefase
Op basis van de resultaten in de indicatiefase kan er een meer gedetailleerde rekenexercitie worden uitgevoerd. Hierbij worden de door ons aangegeven default-waarden gefinetuned, het gekozen maatregelenpakket wordt aangepast, de financiële en bedrijfsspecifieke kengetallen worden toegevoegd en eventuele eisen en wensen van de gebouweigenaar worden afgestemd.

In de calculatiefase wordt het definitieve budget voor de kantoorrenovatie met E=0 doelstelling vastgesteld door het primaire budget te verhogen met additionele baten (investeringsruimte binnen alle afdelingen binnen de organisatie). Hierbij is de ‘willingsness to pay’ van essentieel belang. Tevens worden reeds geformuleerde kritieke prestatie-indicatoren en SMART-tabel gecompleteerd en geformaliseerd ten behoeve van de initiële uitvraag.

Voor vragen kunt u contact opnemen met Woud Jansen, woud.jansen@kantoorvolenergie.nl

 

Inspirerende kick-off Kantoor vol Energie Academie voor Gemeenten.

Op donderdag 30 april vond in Amersfoort de kick-off plaats van een serie werksessies voor gemeenten. Vertegenwoordigers van 11 gemeenten, grotere en kleinere, met flinke duurzaamheidsambities meldden zich aan. Aan de hand van concrete voorbeelden en ervaringen uit het programma Kantoor vol Energie, kregen de deelnemers inzicht in de kansen om het eigen vastgoed en vastgoed van private partijen, naar energieneutraal te kunnen renoveren. Bewegen vanuit een ander gesprek, anders kijken, anders waarderen en hoe kun je al de waarden (opbrengsten) omzetten in een ambitieuse vraag aan de markt?

Terugkoppeling
De deelnemers gaven aan dat het een aangename, interactieve en inspirerende bijeenkomst was met een aansprekend perspectief en een concrete aanpak. De deelnemers zijn mee genomen door Woud Jansen, Kim Verschuren en Wytze Kuijper vanuit verschillende, elkaar versterkende, perspectieven van wat beweegt mensen en hoe breng je mensen in beweging op het huisvestingsvraagstuk. Met de deelnemers bereiden we ons nu voor op de serie van drie werksessies op 21 mei, 11 juni en 2 juli waar we concreet aan de slag gaan met de processen en instrumenten die binnen Kantoor vol Energie zijn ontwikkeld, aan de hand van een concrete casus uit de eigen vastgoedportefieulle.

Meedoen?
Kon u er op 30 april niet bij zijn, maar heeft u toch belangstelling voor deelname aan de 3 vervolgsessies of de volgende kick-off sessie bel of mail dan Mario Dingenouts voor de mogelijkheden en voorwaarden: 06-51351268, mario.dingenouts@kantoorvolenergie.nl