Maandelijks archief: juli 2016

Acht pilotprojecten Kantoor vol Energie

Energieneutrale, comfortabele en duurzame kantoren. De missie van Energiesprong is in de loop van de jaren niet veranderd. We willen de markt voor energieneutrale renovaties van kantoorgebouwen stimuleren en ervoor zorgen dat vraag en aanbod elkaar vindt. Inmiddels zijn we betrokken bij acht pilots, vooruitstrevende partijen die hun kantoor volgens de Nieuwe Norm gerenoveerd willen zien.

Kantoren

Acht kantoren die gerenoveerd zullen worden tot een Kantoor vol Energie. Energieneutraal en gezond voor de medewerkers die dag in dag uit van de voordelen van een vernieuwd kantoor zullen profiteren.
• Standaard Rijkskantoor Leeuwarden (Tesselschadestraat 4)
• Koninklijke Bibliotheek Den Haag
• Standaard Rijkskantoor Utrecht (Herman Gorterstraat)
• FUMO Leeuwarden
• UNICA Venlo
• UNICA Geleen
• Hudson Den Haag
• RoyalHaskoning-DHV Amsterdam

De Nieuwe Norm

Voor comfortabele, productieve en energieneutrale kantoren.

Een Kantoor vol Energie is duurzaam en gezond, maar wat is het nu precies? Aan welke eisen moet een gebouw voldoen voor het het predikaat Kantoor vol Energie verdient? De Nieuwe Norm is het uitgangspunt voor de verdere ontwikkeling van integraal aanbod voor kantoorrenovaties, dat voldoet aan gegarandeerde minimumeisen. In een handzame flyer en leaflet zetten wij deze minimumeisen overzichtelijk op een rij.

U kunt hier de flyer downloaden.

EETcafé inspireert: vastgoed als deel van de oplossing

Inspirerend. Dat is na afloop van de zomereditie van het EET-café, de gedeelde conclusie van de aanwezigen. Rino Stevens van QwikSense, Marcel de Boer van Troostwijk Taxaties, Digna de Bruin van Bruin Advocaten en Lara Muller van Blue Building Institute hebben elk op hun eigen wijze de bezoekers in hun visie op duurzaamheid meegenomen. “We moeten ervoor zorgen dat vastgoed een onderdeel van de oplossing wordt in plaats van het probleem.”

De locatie is deze keer Mediamatic in Amsterdam langs het IJ. Terwijl met enige regelmaat een trein langs dendert brengt Wytze Kuijper van Kantoor vol Energie als een ware spreekstalmeester de aanwezigen vast in de stemming van wat komen gaat. “Wie niet in het systeem durft te zoeken zal zijn plek niet vinden”, benadrukt hij. Vervolgens is het Rino Stevens van QwikSense die de zaal met een eenvoudige rekensom meteen op scherp weet te zetten. “Door een gebouw gezonder te maken op het gebied van onder andere lucht- en lichtkwaliteit kan een productiviteitswinst van 5 tot 10 procent worden gehaald. Rino rekent niet zuinig en gaat uit van 5 procent, wat neerkomt op € 4.000 euro per werkplek. “We hebben in Nederland 4 miljoen werkplekken, dus gechargeerd praten we over een mogelijke besparing van € 16 miljard euro per jaar.”

Databronnen

Stevens wil er maar mee zeggen dat het inzetten op gezonde gebouwen echt geld oplevert. Door meerdere databronnen met elkaar in samenhang te brengen maakt QwikSense de prestaties van een werkplek inzichtelijk. “We verzamelen daarvoor alle mogelijke data. Zo meten we onder andere de CO2, de temperatuur, luchtvochtigheid, geluid en fijnstof. Maar ook bezettingsdata en de prestaties van de installaties. Door al die data te koppelen en te analyseren ontstaat er een beeld wat het besparingspotentieel kan zijn. Met de analyses kunnen we een potentiële productiviteitswinst inschatten.” Stevens ziet de belangstelling in de markt hiervoor toenemen. “In het verleden was alleen energiewinst de trigger maar nu wordt productiviteit daar toch steeds vaker aan toegevoegd.”

Waarde

De vraag is natuurlijk of een gezonder kantoor ook direct een hogere taxatiewaarde heeft. Volgens Marcel de Boer, directeur van Troostwijk Taxaties gaat het vooral om het waarderen van duurzaamheid. Samen met zijn collega Roderick van der Horst licht hij tijdens de bijeenkomst de zogenoemde Green Valuation Methode toe waarbij de potentiele waarde van duurzaamheid naast de actuele waarde kan worden bepaald. “Deze rekensystematiek geeft de mogelijkheid om inzichtelijk te maken wat duurzaamheid oplevert en maakt het dus mogelijk om de toegevoegde waarde en kostenbesparingen in de taxatie op te nemen.” Taxateurs bepalen nu vaak de waarde door wat De Boer noemt, in de achteruitkijkspiegel te kijken. “Zij volgen de markt. Terwijl bij de nieuwe systematiek duurzaamheid in kasstromen kan wordt vertaald. Waar het om gaat”, benadrukt hij, “ is dat we de meerwaarde van duurzame gebouwen kunnen onderbouwen. Daar moet je nu nog lef voor hebben. Maar wij durven dat.”

Bewust contracteren

Digna de Bruin van de Bruin Advocaten nam de aanwezigen mee in haar zoektocht naar wat zij bewust contracteren heeft genoemd. Met haar ervaring als vastgoedadvocaat weet ze als geen ander dat in die wereld nog wel wat stappen kunnen worden gezet als het gaat om een nieuwe manier van contracteren. “Er zijn en ontstaan immers ook tal van nieuwe samenwerkingsvormen waar contracten bij horen.” Volgens De Bruin is een goed contract een stuk papier waarin de bedoelingen van de ondertekenende partijen zijn vastgelegd. “Het moet een helder stuk zijn.” Alleen al als het om helderheid gaat is er een wereld te winnen. “Nu staan de contracten vaak bol van jargon. Uitgangspunt van juristen is bij het opstellen van dergelijke contracten dat als ze onverhoopt naar de rechtbank moeten stappen zij door de rechter in het gelijk worden gesteld. Het is echter een schijnveiligheid die een vruchtbare samenwerking vaak niet ten goede komt.” In haar visie is een goed contract een contract dat de bedoeling van de betrokkenen goed weergeeft en een handvat is om samen een doel te bereiken. “Centraal staan de afspraken die je met elkaar maakt. Hoe kom je op een juiste met elkaar door het uitvoeringstraject heen. Mensen moeten het snappen.” Door deze invalshoek te kiezen maakt een contract ook duidelijk waarom men het wil en zijn de verwachtingen die contractpartijen van elkaar hebben helder vastgelegd. “Het is natuurlijk wel belangrijk”, besluit Digna, “dat men in het voortraject met elkaar wel over die verwachtingen praat. Dit resulteert in een door alle partijen gedragen contracten en zorgt veel meer voor verbinding.”

Keynote

En dan is het de beurt aan Lara Muller van Blue Building Institute om deze zomereditie van het EET-café te besluiten. Zoals bekend wil zij met dit non-profit platform een beweging rondom gebouwen met een positieve impact op de mens, zogenaamde Blue Buildings, op gang brengen. “Dat doen wij onder andere door het ontwikkelen van best-practices, het initiëren van praktische research en het organiseren van seminars en masterclasses voor het delen van kennis. Het Blue Building Institute doet dit samen met stakeholders binnen de vastgoed-, zorg-, beleggings-, academische- en verzekeringswereld”, aldus Lara. “Een toekomstbestendige en daarmee duurzame gebouwde omgeving, verbindt de elementen People, Planet en Profit in één business model”, zo houdt zij haar gehoor voor.
En dat is volgens haar ook enorm kansrijk. Ze verwijst naar een toekomstverkenning van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM), waarin wordt gesteld dat Nederland in 2030 zeven miljoen mensen telt met een chronische aandoening (ofwel 40% van de bevolking), en niet alleen door de vergrijzing. “Dat is financieel niet vol te houden”, merkt Lara Muller fijntjes op. “Het is dan ook om die reden, dat Unilever investeert in living sustainability. Met elke euro die Unilever daarin investeert bespaart het concern tien euro. Het loont als je werknemers vitaal zijn. Bedrijven die in eigen mensen investeren hebben ook een aantoonbaar een hoger rendement. En beleggers moeten zich gaan beseffen dat die bedrijven hun huurders zijn.”

Logisch

Negentig procent van de kosten van een onderneming bestaat zoals bekend uit loonkosten. Het is volgens Lara Muller dan ook niet meer dan logisch dat men daarover (en niet over de huisvestingskosten) met elkaar in gesprek moet gaan. “Beleggers moeten daar niet alleen over praten met de facility managers maar vooral óók met HR en de CFO. Grote bedrijven zoals onder andere NS, Ahold, ABN Amro geloven hierin en gaan het gewoon doen. Gebouwen moeten duurzamer en dan hebben we het naast het terugdringen van het energiegebruik vooral over een beter comfort en een betere luchtkwaliteit. We moeten ons nu eens gaan beseffen, dat we kinderen die straks onze pensioenen moeten opbrengen, nu momenteel lesgeven in gebouwen waarvan de luchtkwaliteit nog slechter is dan in een gemiddelde gevangenis.”
Lara Muller ziet een toekomst waarin straks contracten voor gebouwen worden afgesloten op de impact die het gebouw heeft op mensen. “Dat het gebouw bijvoorbeeld tot een hogere productiviteit en minder ziekmeldingen leidt en minder kosten heeft. Contractueel vastgelegd. Daarmee zorgen we ervoor dat vastgoed een onderdeel van de oplossing wordt in plaats van het probleem.” Om gebouwen het predicaat gezond te kunnen geven, werkt Muller aan het aanpassen van de Well Building Standard aan de Europese normen. “Een gebouw dat aantoonbaar gezond is krijgt dan een zogenoemd ‘Well certificaat’. Daarmee zetten we echt een belangrijke stap.”
Het volgende EET-café staat op 12 oktober op het programma.

Enthousiasme over mogelijk vervolg Kantoor vol Energie

“Als je een sprong wilt maken moet je het spel veranderen en het proces anders aanvliegen. Ik geloof echt in de aanpak van Kantoor vol Energie”, aldus Juliette van den Broek van de gemeente Amsterdam. Zij zei dit onlangs tijdens de zogenoemde ‘What’s next?’-bijeenkomst van Kantoor vol Energie. Met deze bijeenkomst gaf het Kantoor vol Energieteam enerzijds inzicht in de stappen die er op het gebied van het verduurzamen van kantoorgebouwen zijn gezet. Anderzijds was deze bijeenkomst ook een mooi moment om te polsen of bij de aanwezigen de geesten rijp zijn om een mogelijk vervolg van het programma te ondersteunen. “De belangstelling hiervoor is groot”, concludeerde Mario Dingenouts van Kantoor vol Energie na afloop.

De ‘Whats next?- bijeenkomst in Villa Jongerius in Utrecht wordt door programmamanager Eelco Ouwerkerk en aanjager Wytze Kuijper afgetrapt door de provincie- en gemeenten-ambtenaren mee te nemen in de ervaringen en geleerde lessen van vier jaar Kantoor vol Energie. Ouwerkerk licht toe dat het innovatieprogramma aanvullend en versterkend is ten opzichte van de uitvoering van het beleid. “De innovatieve aanpak is noodzakelijk om te verkennen wat er voor nodig is om uiteindelijk op energieneutraal uit te komen.” Aan de hand van voorbeelden uit het programmaverleden laat hij  zien, dat de projecten met hoge ambities niet verder kwamen dan 60 tot 70% energiebesparing, doordat ze gebaseerd waren op business modellen op basis van energiebesparing en onderhouds- en vervangingskosten. “Met deze gestapelde aanpak loop je in de toekomst vast op label A, dan is de tijd verstreken en blijken de gedane investeringen vaak een desinvestering, omdat je niet meer verder komt. Door nu te verkennen, kunnen partijen ontdekken en leren hoe ze deze ‘locked in’ situatie kunnen voorkomen.”

Koppelen

“Waar het bij deze verkenning om gaat”, vervolgt Ouwerkerk, “is om het energieneutraal maken van een gebouw te koppelen aan een natuurlijk renovatiemoment. Alleen met het besparen van energie ga je het financieel niet redden. Vaak is de energierekening slechts  één procent van de operationele kosten. Kortom, de businesscase ontbreekt.” Dit wordt volgens hem anders wanneer naast energieneutraliteit ook aspecten als gezondheid en comfort worden ingebracht. Als de renovatie een gegarandeerd, positief effect heeft op de productiviteit van de medewerkers ontstaat er wel een haalbaar businessmodel. Om dit inzichtelijk te maken heeft Kantoor vol Energie de zogenoemde ValueCase ontwikkeld. “Daarmee ontstaat een ‘Kantoor vol Energie’, oftewel een gezond, comfortabel en energieneutraal kantoor waar alle belangrijke stakeholders baat bij hebben. Dat is voor zowel de eigenaar als de gebruiker veel interessanter dan een label A-renovatie.”

Wytze Kuijper licht vervolgens de stapsgewijze aanpak van de Kantoor vol Energie-methodiek toe. “Het begint met samen in gesprek gaan. Hoe ziet de ideale werkplek eruit? Wat willen we precies bereiken? Dat is visievorming.” Uiteindelijk leidt dit volgens hem tot een functionele en concrete uitvraag aan de markt. “Geen traditionele aanbesteding maar een vraag om in dialoog met marktpartijen tot het beste resultaat te komen. Dat is spannend, maar leidt wel tot het gewenste resultaat”, aldus Kuijper. Na de dialoogronde met de geselecteerde partijen volgt de definitieve gunning en contractering.

Helder

Voor Edgar van der Staay is het zo helder als glas. Hij is bij de provincie Friesland verantwoordelijk voor het energieneutraal maken van het vastgoed en staat voor de opgave om de komende 10 jaar veertig gebouwen aan te pakken. “Dan kan je wel beginnen met wat zonnepanelen op de daken te leggen, maar je kan het beter in één keer goed doen. Ik wil dan ook graag met de methode van Kantoor vol Energie gaan stoeien. Dus welkom aan boord.” Ook de andere 18 aanwezigen vinden dat ze in hun inspanningen om de afspraken van het Energieakkoord te halen wel een steuntje in de rug kunnen gebruiken.

Janneke van Bakel van de gemeente Den Bosch is op zoek naar een pand om met deze methodiek te renoveren. “Het is een goede aanpak om een business case sluitend te krijgen.” Jack van ’t Ende van de gemeente Apeldoorn vindt dat nu ook het aangewezen moment is om de voorraad op deze wijze te verduurzamen. Iris Kolkman van de provincie Groningen ziet voor zichzelf nog wel wat obstakels. “In Groningen hebben we in sommige delen te maken met krimp. We weten niet wat de toekomst van een gebouw over tien jaar zal zijn.” Volgens Janneke van Bakel kan flexibiliteit voor Kolkman de oplossing zijn. “Wellicht kan het vastgoed een andere invulling krijgen. Als iets waarde heeft, zijn er altijd partijen die er iets mee willen doen.” Koos Meijer van het Vakberaad Omgevingsdiensten concludeert na afloop van de bijeenkomst vooral kennis en diepgang nodig te hebben. De ervaring die in de afgelopen jaren met het ontwikkelen van de methodiek, de masterclasses, ValueCase en pilots is opgedaan moet volgens hem een vervolg krijgen.

Doel

Dat vindt ook Ouwerkerk. Een mogelijk vervolg van het Kantoor vol Energieprogramma in 2017 wordt momenteel verkend met het ministerie van BZK. Provincie, gemeenten en marktpartijen die op de inzet van Kantoor vol Energie een beroep willen doen, worden eveneens om een bijdrage gevraagd. “De propositie moet stevig worden verankerd in de dynamiek van de vastgoedsector. Men moet een ‘Kantoor vol Energie’ als een betere optie gaan zien, die niet alleen toekomst bestendig is, maar ook daadwerkelijk leidt tot een beter rendement en tot hogere vastgoedwaarden”, zegt Ouwerkerk. De lat ligt wat hem betreft hoog. “We stellen als doel om voor eind 2020 één miljoen vierkante meter kantorenvastgoed naar energieneutraal te renoveren. Daarmee effenen we het pad, om voor 2050 de bestaande voorraad energieneutraal te maken.”