Blog: De glasharde vastgoedsector wil kunnen rekenen
26 april 2016
 

Terug naar het nieuwsoverzicht

We zijn er klaar mee! Kantoor vol Energie heeft alle facetten van kantoren en huisvesting inmiddels wel benoemd. De ValueCase met waarden als imago, cultuur, gezondheid, risicobeperking, MVO, aantrekkelijkheid en flexibiliteit. We voelen allemaal aan dat deze zaken er toe doen. Maar we zijn het er ook over eens dat we er geen stap verder mee komen als we niet de verbinding leggen tussen deze waarden en de financieel gedreven vastgoedsector die vooral wil kunnen rekenen. Daarom zijn we klaar met dat softe gedoe, tijd voor nieuwe actie! Dus kom op ontwikkelaars, eigenaren, bouwers, installatiebedrijven, technologiebedrijven, dienstverleners, makelaars en taxateurs. Wendt jullie vakmanschap en creativiteit aan om kantoren een toekomstbestendige toekomst te geven, waardoor met nieuwe verdienmodellen kan worden gerekend.

Een bestaande kantorenvoorraad die bestaat uit gezonde, comfortabele en energieneutrale kantoren. Kantoren die een aantoonbare en gegarandeerde meerwaarde voor de eindgebruiker leveren, die toekomstbestendig zijn en hun waarde als belegging houden. Is dat een redelijk perspectief voor de héle voorraad? Nee, dat geldt slechts voor bestaande kantoren die het investeren waard zijn. Kantoren op de juiste locatie, met een goede structuur, statuur, in een omgeving die diversiteit, dynamiek of juist rust uitstraalt. Kantoren die zich bevinden op een natuurlijk renovatiemoment, van enige ouderdom en die niet tussentijds op basis van de matige bouwkundige en bouwfysische eisen van nu gerenoveerd zijn. Dat zijn de kantoren waar we vandaag de dag in orde van grootte €800,-/m2 in investeren om ze attractief te maken, het energielabel te upgraden van G naar A, cosmetische aanpassingen te doen en het nieuwe werken in te voeren.

Investeringen in verduurzaming hangen daarbij nog steeds sterk aan de geprognosticeerde besparing en aan de daarmee samenhangende terugverdientijd. Het is een van de grootse belemmeringen om grotere stappen te maken. Maar deze renovaties bieden juist kansen om te rekenen aan nieuwe verdienmodellen. We weten dat de gemiddeld energiekosten van bestaande kantoren – die rijp zijn voor renovatie – circa €25,=/m2 per jaar bedragen (1 MJ/m2 per jaar). Daarmee hebben we de hoogte van de energiecomponent in beeld. De discussie over de termijn waarover we deze besparing berekenen is niet meer relevant. De toenemende flexibiliteit die gebruikers verlangen, maken alle cashflows kortlopend, waardoor de beschouwingstermijn in een ander perspectief komt te staan. In ieder geval zullen gebruikers zich niet gemakkelijk meer laten binden aan een langlopend huurcontract. Investeringen en terugverdientijden in energiebesparing worden niet meer gestuurd door de lengte van huurcontracten, maar komen in het licht te staan van de werkelijke waardevermeerdering en gebruiksduur van het vastgoed. Dit maakt de noodzaak om ervoor te zorgen dat een kantoor gewild is en zich op andere kwaliteiten dan de laagste huurprijs onderscheidt een stuk groter.

Maar wat maakt kantoren gewild? Wat zorgt ervoor dat de leegstandsrisico’s worden beperkt en de gebruiksduurpotentie toeneemt? Het is inmiddels gebleken dat onze ‘onderbuiken’ het hardst knorren als we het over gezondheid en productiviteit hebben. Na ‘locatie, locatie en locatie’ heeft de sector een nieuwe heilige graal ontdekt. 90% van de organisatiekosten van een ‘standaard’ kantoorhoudende organisatie bestaan uit personeelskosten, 9% zijn huisvestingskosten en 1% betreft energie. Het besef is definitief geland dat we met circa 10% van de bedrijfskosten mogelijkheden hebben om die andere 90% beter te laten renderen. Het gaat dus niet meer over kosten, maar het gaat over de opbrengsten: huisvesting als bedrijfsmiddel. Werkgroepen en specialisten buigen zich over de bewijslaten en onderzoeksmethoden en over de exacte percentages winst en verlies van arbeidsproductiviteit. We wachten er niet langer op en starten de uitdaging met een aannemelijke en voorzichtige aanname dat een gezond, comfortabel en energieneutraal kantoor €50,=/m2 meerwaarde in zich heeft voor de eindgebruiker, als de prestatie die tot deze meerwaarde leidt maar gegarandeerd wordt.

Renoveer daarom bestaande kantoren die het waard zijn naar gegarandeerd en aantoonbaar gezond, comfortabel en energieneutraal. Doe dat slimmer en beter dan de snel vergankelijke A label renovaties zonder aantoonbare prestaties en betrek de meerwaarde van energie én van kwaliteit in de investering en/of dienstverlening. Doe dit met het ‘reguliere’ label A renovatiebudget (€800,=/m2), een marktconforme lease vergoeding en betrek hierin de prestatieafhankelijke cashflow van maximaal €75,=/m2 per jaar. Hiermee nodig ik de ambitieuze ontwikkelaars, eigenaren, bouwers, installatiebedrijven, technologiebedrijven, dienstverleners, makelaars, taxateurs en ieder die hierin een rol voor zichzelf ziet uit om hun vakmanschap en creativiteit aan te wenden om kantoren een toekomstbestendige toekomst te geven. Het is tijd voor nieuwe actie!

Eelco Ouwerkerk
Programmamanager Kantoor vol Energie