Er gebeurt van alles, maar wie durft radicaal te veranderen?
7 mei 2015
 

Terug naar het nieuwsoverzicht

Door: Eelco Ouwerkerk, programmamanager Kantoor vol Energie

Wanneer je met een team bezig bent om bestaande kantoren in transitie te brengen naar energieneutraal dan kom je in contact met veel initiatieven en partijen. Veel van hen zijn druk bezig met projecten rondom energiebesparing en klimaatdoelstellingen. De aanleiding, ambities en focus van de betrokken partijen lijken vaak sterk uiteen te lopen. Meestal is de opgave verbonden aan actualiteiten zoals leegstand, de financiële druk op extern gefinancierd vastgoed, het imago van een gebied of een hele stad, functietransformatie, kostenreducties of de verkoop van producten en oplossingen. Ieder haakt aan op het onderwerp dat hem/haar het meest aanspreekt en aan dat wat appelleert aan zijn/haar eigen specifieke behoefte en belang. Dat is mooi, maar het leidt er ook toe dat bij veel initiatieven een gemeenschappelijke focus ontbreekt. Hier gaat het dan ook mis en dat is niet nodig. Focus betekent namelijk dat er keuzes gemaakt moeten worden en dat iedereen op het zelfde moment de juiste keuze in de juiste richting maakt. Het maken van keuzes leidt tot de noodzakelijke radicale veranderingen die nodig zijn om de doelen te realiseren.

In dit artikel wil ik eindgebruikers, gebouweigenaren, gemeentes, projectontwikkelaars, bouwers, installateurs, banken, toeleveranciers en andere dienstverleners uit de vastgoed- en bouwsector meenemen in de samenhang der dingen. Ik laat zien wat er volgens ons voor nodig is om gezamenlijke ambities te realiseren en wat de transitie naar een energieneutraal gebouwde omgeving daaraan bijdraagt.

Financier de toegevoegde waarde apart van het vastgoed
Gebouweigenaren – van nu nog courant vastgoed – die niet ten prooi willen vallen aan de toenemende dreiging van leegstand en de daarmee gepaard gaande financiële problemen, weten op voorhand dat een gebouw een ‘beetje duurzamer’ maken, uitstel van executie is. Om hieraan te ontkomen moeten financiers en eigenaren samen waarde creëren. Het is een gezamenlijk (gecreëerd) probleem dat ook gezamenlijk opgelost moet worden. Pappen en nathouden of niets doen verandert de situatie niet en het aflossingsrisico neemt per dag toe wanneer financiers en eigenaren hun handen op de knip houden. De eerste radicale verandering is om die toegevoegde waarde, die ontstaat na de realisatie van de maatregelen, apart te financieren. Op die manier kunnen stappen worden gezet zonder de invloed van de financieringsbelemmeringen die in het verleden ontstaan zijn.

Definieer een concrete ambitie
Gemeentes en private partijen hebben beide belang bij het investeren in de leefbaarheid en aantrekkelijkheid in en om een gebouw. Het imago van een kantorenwijk of stad stijgt echter niet merkbaar door hier en daar wat meer groen in te zaaien, elektrische oplaadpunten te plaatsen en de slogan: ‘In gemeente xxx doen we het duurzaam!’ op een bord te zetten. Wat wél aantrekkingskracht heeft, is een concrete gebiedsambitie door te kiezen voor een gezonde, comfortabele, energieneutrale gebouwde omgeving. Deze ambitie stimuleert niet alleen de kantoorbezetting, maar ook de (lokale) economie én de maatschappelijke doelstellingen.

Betrek de opbrengsten uit andere domeinen
Een integrale businesscase, waarbij ook de opbrengsten en kostenreducties uit andere domeinen van de gemeentelijke begroting worden betrokken, maakt het mogelijk om serieuze stappen te zetten naar een aantrekkelijke en energieneutrale gebouwde omgeving. Zo´n integrale businesscase vraagt om een andere blik van  gemeentes en een radicaal andere aanpak van de (financierings)opgave van de buitenruimte. Het gaat bij een zogenoemde integrale aanpak namelijk ook om de vermindering van sociale lasten voor uitkeringen en een toename van de OZB inkomsten. Een toekomstbestendige (lees duurzaam) gebouwde omgeving verminderd bijvoorbeeld ook nog eens de kosten voor de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen.

Voorkom desinvesteringen
Als je het vervolgens ook aandurft om binnen zo´n gebied een bestaand kantoor aan het aanbod te onttrekken en het voor de komende 30 jaar te transformeren tot appartementen of hotel, let dan op. Een dergelijk investering is alleen zinvol als deze gedaan wordt vanuit een hoge ambitie.  De transitie moet aansluiten bij de aantrekkingskracht van het gebied en moet toekomstbestendig zijn. Het moet nú gebeuren want energieneutraal kan al vandaag. Het uitstellen van die ambitie en kiezen voor minder, is een forse desinvestering. Vanaf 2020 geldt per slot van rekening dat alle nieuwbouw zo goed als energieneutraal moet zijn. Investeringen in functietransformaties moeten dus gekoppeld zijn aan toekomstbestendige energieambities die niet onderdoen voor nieuwbouw na 2020.

Vergroot het rendement voor de gebruiker
Voor sommigen onder ons is het volgende misschien wel de meest radicale verandering: het gaat vanaf vandaag niet meer om het reduceren van de energiekosten! Energiekosten vallen namelijk in het niet bij de totale bedrijfskosten van de kantoorgebruikers. Waar gaat het dan wel om? Stimuleer een beter rendement van de gebruiker. Dit doe je door te sturen op comfort, aanzien of (MVO) strategie. Door te voorzien in een gezonde, productieve en bovendien energieneutrale huisvesting vergroot je het bedrijfsrendement van de gebruiker(s) en het succesvol uitvoeren van de bedrijfsvoering is uiteindelijk de reden van het bestaan van hun organisatie.

Huisvestingskosten bedragen circa 10% van de arbeidskosten. Energiekosten vervolgens bedragen circa 10% van die huisvestingskosten. Welke impact heeft het dan om 30% te besparen op de energielasten? Het is daarom veel effectiever om te kiezen voor het beter laten renderen van die overige 90% en de huisvesting daaraan ondersteunend te laten zijn.

De meerwaarde komt bij gebruikers tot uiting in het primaire proces, waarbij de huisvestingskosten in het niet vallen. Deze meerwaarde moet aantoonbaar zijn en gegarandeerd worden door de aanbieder(s) van de gevraagde prestaties.

Lever een compleet en integraal aanbod
Een integrale benadering van de opgave vraagt om een integraal aanbod. Gefragmenteerde, technische oplossingen leiden tot stapeling van maatregelen, missen samenhang en zijn per saldo onbetaalbaar. Dit omdat ze allemaal gefinancierd worden uit een geringe, absolute besparing op de energierekening, welke bij de eerste ‘laaghangend fruit’ maatregel al voor 80% uitgeput is.

Er is duidelijk een radicale verandering nodig in het aanbod. We willen een meerkeuzeaanbod met een relevante, aantoonbare meerwaarde wat als ‘add on’ toegevoegd kan worden aan bestaande kantoren. Een compleet, integraal aanbod, waarbij techniek, diensten, financiering en services gecombineerd worden om zo de gebruiker echt van dienst te zijn. Zo’n aanbod wordt beter gewaardeerd en is uiteindelijk nodig om aparte financieringsmogelijkheden voor de realisatie van de toegevoegde waarde te ontwikkelen.

eelcoartikel

Kort samengevat
Daarmee is de cirkel rond. Ondanks de verschillende aanleidingen van de betrokken partijen bij de transitie naar energieneutraal bestaat er een sterke afhankelijkheid. Investeren in een kantoor waarbij de ambities niet corresponderen met die van de omgeving, is lastig. De focus op techniek, producten en energie is voor de eindgebruiker niet boeiend. Een gefragmenteerd aanbod leidt niet tot aantoonbare meerwaarde welke wel nodig is om de stap naar meerwaarde te kunnen financieren. En wanneer één van de stakeholders aarzelt of struikelt, stagneert het systeem.

Wie durft?
Aarzelen, terughoudend zijn en struikelen mag. Het is daarom belangrijk dat men elkaar steunt in deze verandertrajecten. Dat vergt veel vertrouwen en respect. Dat brengt me weer terug bij de vraag van dit artikel: ‘Er gebeurt van alles, maar wie durft radicaal te veranderen?’. De crux zit ‘m in ‘durven’, want er gebeurt genoeg. Kantoor vol Energie levert daarom niet de financiële middelen en technische oplossingen, maar helpt partijen om te ‘durven’: durven te vragen, durven om een transparant dialoog te voeren, durven om nieuwe paden te bewandelen, durven om bestaande systemen te wijzigen. Kantoor vol Energie voert de onafhankelijke regie op wat daarvoor nodig is en geeft partijen de gelegenheid om in vertrouwen samen te werken aan de realisatie van hoge ambities die elkaar versterken.