Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel!
6 maart 2015
 

Terug naar het nieuwsoverzicht

Energieneutrale huisvesting levert meer op!
door Wytze Kuijper | aanjager Kantoor vol Energie

Participerende deelnemers aan het MVO Koplopers programma ‘Kantoor vol Energie’ van Energiesprong/ Platform31 slaan definitief een andere weg in na innovatief en enerverend transitie programma.

Aan het MVO Koploperprogramma hebben zeven aansprekende corporates deelgenomen: USG People, ANWB, PWC, ATOS, BDO, Vebego en TNO. Organisaties die de belangrijke rol op zich nemen van wegbereider naar de transitie naar een kantorenwereld waar o.a. comfortabel, productief, imago, flexibiliteit en energieneutraal de nieuwe norm vormen. De koplopers zijn een jaar met elkaar onderweg geweest. Tijd voor een evaluatie, een kijkje in de keuken’. Wat hebben de deelnemers meegemaakt en hoe staan ze nu ervoor?

Waar het begon……
In het tweede kwartaal van 2013 treffen een linker- en rechterhersenhelft elkaar op het vraagstuk: Waarom worden bestaande kantoren niet Energieneutraal gemaakt? Voorafgaand aan de ontmoeting tussen de hersenhelften van  Eelco Ouwerkerk en Wytze Kuijper had  al een eerste verkenning plaatsgevonden bij de eigenaren van kantoren. Hier was sprake van weinig enthousiasme en zelfs ‘weerstand’ om te investeren. Maar verder doorvragend kwam een verhelderend antwoord van Eelco: “Eigenaren zeggen dat er geen vraag naar Energieneutrale kantoren is!”

De opgave……
De opgave die het experimentenprogramma Energiesprong | Kantoor vol Energie heeft meegekregen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties luidt: Zoek alle belemmeringen wetmatig, beleidsmatig, markt (vraag/ aanbod) en andere mogelijke aspecten op die de transitie van bestaande kantoren naar energieneutrale kantoren in de weg staan. Niet onderzoekend maar op basis van het doen van experimenten en direct ervaren en benoemen waar de ‘draaiknoppen’ zitten!

De participerende deelnemers……
De focus die we hebben gegeven aan het programma was eenvoudig: Als er geen vraag naar Energieneutrale kantoren is dan gaan we die creëren! De verfijning die we daar aan hebben toegevoegd is achteraf gebleken een briljante insteek gebleken: bedrijven die MVO hoog in het vaandel hebben staan. De keus lijkt dan logisch om alleen facilitymanagement hier op aan te spreken, the ‘usual suspect’, maar daar is niet voor gekozen. Want wie is er verantwoordelijk voor MVO/ CSR beleid en integratie in de onderneming?

Het profiel van de deelnemers aan de koplopers expeditie luidde als volgt:

MVO  bedrijven die meerdere locaties huren en die samen met andere MVO bedrijven de eigenaar van het gebouw willen gaan uitdagen energieneutrale huisvesting te faciliteren. Zeventien corporates zijn hiervoor benadert en binnen 4 weken durfden 7 corporates het avontuur aan te gaan, die gezamenlijk al goed zijn voor 500.000m2 kantooroppervlak.

De leidende principes voor deelname…
Om mee te mogen doen aan het programma zijn een paar principes afgesproken: We gaan in een pressurecooker van 6 dagdelen om de drie weken bij elkaar zitten om het huisvestingsvraagstuk opnieuw te definiëren vanuit waarden (baten-baathouders) om samen een valuecase uit te werken. Dit om tot een ambitie definitie te komen (dus geen bestek), die kan worden voorgelegd aan de markt om tot een o.a. gezonde, productieve en energieneutrale kantoorhuisvesting te komen. Uitstappen uit het programma is geen optie want er zullen ongemakkelijke momenten gaan komen en daar moeten we met zijn allen doorheen.  We gaan anders kijken, anders waarderen, anders beschrijving om vanuit die verwarring en chaos te komen tot een andere vraag aan de markt. We delen alle ervaringen en dromen onderling en doen dit vanuit een open mindset. Wat het eindresultaat gaat worden is onbekend maar eerdere opgedane proceservaringen binnen Energiesprong waren beschikbaar om te komen tot concrete resultaten als het borgen van ambities, open aanbestedingsprocedures en integrale businessmodellen.

Het proces……
De doelstelling van het MVO koplopersprogramma was helder. De invulling van het proces is gemarkeerd op 3 meetbare resultaten waar E=0 een logisch onderdeel vanuit maakt:

  • zie huisvesting niet als kostenpost maar als bedrijfsmiddel op basis van meervoudige waardecreatie,
  • definieer op basis van die (kern)waarden een andere vraag die je kunt voorleggen aan de markt,
  • kom tot een keuze van een coalitie op basis van een softselection aanbestedinsprocedure 

Meervoudige waardecreatie
Met de selecte groep MVOKoplopers hebben we gemerkt dat het hier gaat om mensen die niet primair financieel gedreven zijn, maar getriggerd worden door iets anders: “Wij willen dit en vinden dat het nodig is, omdat het goed aansluit op de kernwaarden van de onderneming en veel toegevoegde levert aan onze organisatie(doelen)”. Achter deze ‘zachte’ waarden blijkt een spectrum van aspecten te zitten die vooral te maken hebben met de ‘mens’ en de uitstraling/ uniciteit van een bedrijf.

We hebben op basis van deze inzichten ervoor gekozen om samen met eindgebruikers  de huisvestingsvraag opnieuw te ontwikkelen. Het ligt daarbij voor de hand om energieneutraliteit te combineren met een breder palet aan huisvestingszaken, waar (kern)waarden aan toegekend kunnen worden: comfort, productiviteit, gezondheid en imago. De inzet van huisvesting als bedrijfsmiddel biedt kansen. De gebruiker ziet huisvesting steeds meer als bedrijfsmiddel voor het realiseren van organisatiedoelen. Dit leidt tot ‘opbrengst denken’ in plaats van ‘kosten denken’. De focus op kosten heeft namelijk nauwelijks impact. Immers de kosten van huisvesting bedragen slechts ca. 10% van de totale bedrijfskosten en energie bedraagt vervolgens slechts 10% van de huisvestingskosten. Een energieneutrale renovatie is daardoor onmogelijk te financieren uit de energierekening. Het is veel zinvoller om de huisvesting in te zetten om de organisatie beter te laten renderen. Dan wordt het ook logisch en mogelijk om E=0 te realiseren in combinatie met die andere organisatiedoelen. Uiteindelijk moet dit alles leiden tot een verandering van de marktvraag zoals deze wordt gearticuleerd door de kantoorgebruikers.

Andere vraag
Twee deelnemers aan het koplopersprogramma, ANWB en USGPeople, hebben op 28.11.2014 al op het podium gestaan met een andere vraag met betrekking tot het huisvestingsvraagstuk. Meer dan 50 marktpartijen hebben hier gehoor aan gegeven om op basis van de andere vraag in een open dialoog het gesprek aan te gaan. Deze consultatie heeft vertrouwen gebracht bij deze corporates en inzicht aan de marktpartijen wat er van ze verwacht gaat worden als ze één op één in gesprek willen gaan komen met deze bedrijven.

Softselection aanbestedingsprocedure
De gekozen procesgang voor aanbesteding is ingericht op basis van softselection. Niet sturen op harde uitgangspunten op basis van een bestek, maar juist uitnodigen op basis van gestelde ambities die bijdragen aan de bedrijfsdoelstellingen en op zoek gaan naar partners die ook op lange termijn invulling wil blijven geven aan die gestelde ambitie.

De volgende uitkomsten zijn bij de koplopers hierbij naar voren gekomen:

  • Zij huisvesting echt zien als bedrijfsmiddel wat zij strategisch en operationeel verbinden en borgen in de organisatie;
  • Zij energieneutrale huisvesting als logisch onderdeel zijn gaan zien van een toekomst bestendige bedrijfsvoering;
  • Zij op een constructieve manier de markt willen benaderen in de wetenschap dat het een vragersmarkt is: je kan erom vragen;
  • Zij hun behoefte uitspreken, met de vraag naar aantoonbare, toegevoegde waarde, zoals comfort, productiviteit, imago, gezondheid, … (expliciet en gegarandeerd);
  • Zij aangeven dat zij langdurige relaties willen aangaan i.p.v. langdurige huurcontracten.

Energieneutraal renoveren levert meer op! door:

  • Een radicale verandering van de vraag
  • Procesinnovatie rondom vraag en aanbod

Hoe nu verder …..
Niet alle koplopers zijn nu zo ver dat zij net als de ANWB en USG People met hun vraag de markt op kunnen gaan. Dit om verschillende redenen zoals; nog gebrek aan volwaardige businesscase, nog geen voldoende draagvlak intern of soms ook weer de verleiding van een te interessant financieel aanbod. Wel geven zij allen aan het koplopersprogramma als heel waardevol te hebben ervaren. De learnings over MVO ondernemen, anders denken en uitvragen, samenwerking en dat energieneutraal renoveren meer oplevert nemen zij allen mee en zullen ook in de toekomst meespelen.

Webtool
Kantoor vol Energie en het Excellent Expertteam hebben samen met alle koplopers, als onderdeel van het MVO koplopersprogramma, tools ontwikkeld die nu ook voor iedereen beschikbaar zijn die helpen om te komen tot een andere vraag en innovatie. Deze webtools komen een dezer dagen ook online en gaan onderdeel uitmaken van de Kantoor vol Energie Academie!

Op de hoogte blijven van het programma Kantoor vol Energie
Onderdeel van het programma publiciteit zijn de Eetcafés en de Kantoor vol Energie Academie. Wilt u ook op de hoogte worden gehouden of wilt u ook aan de slag met u huisvestingsvraagstuk schrijf u dan in op de nieuwsbrief

Voor vragen kunt u contact opnemen met :
Wytze Kuijper | aanjager Kantoor vol Energie
Tel: 0622968568
wytze.kuijper@kantoorvolenergie.nl