ValueCase: Vastgoed niet zien als kostenpost maar als bedrijfsmiddel
7 mei 2015
 

Terug naar het nieuwsoverzicht

Vastgoed niet zien als een kostenpost, maar als een bedrijfsmiddel. Dit staat centraal in de ontwikkeling van nieuwe denkrichtingen over rendabele duurzaamheid. In plaats van te sturen op korte termijn rendement zijn hier kernwaarden van gebruikers, zoals productiviteit verhogen, waarde creëren en imago verbeteren, leidend. Meer concreet betekent dit dat gebouweigenaren en gebouwgebruikers gezamenlijk komen tot proposities voor een energieneutrale, bestaande kantoorhuisvesting.

Om het proces naar die proposities te vereenvoudigen heeft Kantoor vol Energie medio februari 2014 !MPULS geselecteerd als Excellent Expertteam (EET) ter ondersteuning van het programma Kantoren.

De belangrijkste tool: de ValueCase
Het collectief !MPULS bestaat uit mensen die werkzaam zijn bij Ballast Nedam, DOOR architecten (voorheen: Rudy Uytenhaak Architecten), DWA en Brink Groep. Namens Brink Groep heb ik, Woud Jansen, met het EET een jaar lang gewerkt aan tools ten behoeve van het ontwikkelen en realiseren van E=0 kantoorhuisvesting. Een van de belangrijkste tools die is opgeleverd, is de ValueCase. De ValueCase is geen platte rekenmodule maar een procesaanpak voor energieneutrale huisvesting middels kernwaarden, kritieke prestatie-indicatoren en een bijbehorend value-driven budget.

Processtappen
Wij hebben de stellige overtuiging dat een energieneutrale huisvesting organisaties beter laat presteren. Maar hoe kom je tot zo’n gezond, productie verhogend, energieneutraal gebouw? In de ValueCase volgen we verschillende stappen:

Door Inzicht &  Bewustwording zult u zich realiseren dat uw huisvesting een fantastisch bedrijfsmiddel kan zijn om uw business op veel fronten te versterken. Juist in deze fase zal de Valuecase zijn waarden bewijzen.

Het realiseren van uw gewenste huisvesting voor nu en in de toekomst vraagt om een optimale Uitvraag & Matchmaking met marktpartijen. Dit betekent een open en transparante marktbenadering in dialoog met marktpartijen.

Voorgaande stappen worden geborgd door structurele Samenwerking & Evaluatie met de marktpartijen. Zij garanderen dan voor lange termijn de duurzame prestaties voor uw huisvesting die uw organisatie zo laat floreren.

Inspiratie, indicatie, calculatie
De ValueCase biedt houvast bij het verkrijgen van inzicht en bewustwording bij de transitie naar energieneutrale huisvesting. Het helpt om de ambities van gebruiker(s) te vertalen naar kritieke prestatie-indicatoren, inclusief een bijbehorend budget.

Het unieke aan de ontwikkeling van deze ValueCase is dat deze is gevoed door de eindgebruikers zelf. Zeven organisaties hebben deelgenomen aan MVO-koplopersessies en leverden kennis, (benchmark)gegevens en ideeën. Dit heeft geresulteerd in een ValueCase bestaande uit drie fases met bijbehorende middelen:

  • Inspiratiefase: ambities en doelstellingen van de organisatie worden kwalitatief vertaald in kernwaarden met bijbehorende invloed op de toekomstige huisvesting;
  • Indicatiefase: kernwaarden worden aangescherpt door met een survey het management en de medewerkers apart te bevragen. Tevens worden de kernwaarden vertaald naar een duurzaam maatregelenpakket;
  • Calculatiefase: finetuning vindt plaats op de uitwerking van de kernwaarden en uitgangspunten in de rekenkern ten behoeve van het vaststellen van additionele budgetten voor energieneutrale kantoorhuisvesting.

De resultaten van de ValueCase worden op dit moment bij meerdere projecten ingezet ten behoeve van de Uitvraag & Matchmaking (stap 2).

Inspiratiefase
Om ambities en kernwaarden van uw organisatie scherp te krijgen kunnen verschillende tools ingezet worden. Dit zijn:

Baten en baathoudersmodel
Huisvesting is van strategisch belang voor de organisatie! Waardevolle huisvesting levert geld op. Het zorgt voor: een betere marktpositie, hogere aantrekkingskracht op nieuw personeel, lager ziekteverzuim, ondersteuning van uw imago en ga zo maar door. De relevantie van waardevolle huisvesting moet door alle afdelingen van de organisatie worden gedragen. Het baat- en baathoudersmodel maakt voor u inzichtelijk welke baathouders er binnen de breedte van de organisatie zijn en welke opbrengsten (baten) dus bij waardevolle huisvesting vanuit de organisatie kunnen worden voorzien.

Inspiratiekaarten
Inspiratiekaarten helpen u en uw organisatie in kaart te brengen wat de belangrijkste kernwaarden van de organisatie zijn die met de nieuwe huisvesting moeten worden ondersteund. Dit gebeurt door vragen op tafel te krijgen als: Welke waarden zijn belangrijk? Welke niet? Hoe verhouden uw persoonlijke kernwaarden zich met die van de organisatie? Op basis van drie stappen krijgen u en uw collega’s hier steeds scherper zicht op. U wordt zich zo bewust van de opvattingen binnen uw werkomgeving met betrekking tot het wel of niet ondersteunen van de kernwaarden. Ook krijgt u inzicht in welke indicatoren van belang zijn om deze kernwaarden in de nieuwe werkomgeving naar voren te laten komen.

Indicatiefase
Wilt u gedetailleerder inzicht in hoe de verschillende waarden die u aan uw huisvesting koppelt, zich ten opzichte van elkaar verhouden? En hoe dit wordt gewaardeerd door u, de organisatie of het directieteam? Daarvoor hebben wij een survey ontwikkeld. Op basis van 30 stellingen krijgt u een helder beeld van uw kernwaarden voorgesteld in een spindiagram. In het diagram wordt het verschil duidelijk gemaakt tussen de huidige en de gewenste situatie.

Zo weet u waar uw focus ligt wanneer u uw initiële uitvraag aan de markt gaat opstellen in stap 2, Uitvraag & Matchmaking.

Naast een kwalitatieve benadering van de kernwaarden geeft de ValueCase ook indicatief inzicht in het potentieel investeringsvolume in energieneutraliteit, doordat er op kernwaarden additionele opbrengsten zijn ontstaan ten gevolge van de gekozen aanpak. Denk bijvoorbeeld aan het terugdringen van het ziekteverzuim door het klimaat en de comfort in een bestaand kantoorgebouw aan te pakken. De additionele baat, in deze, bestaat uit de ziekteverzuimreductie (in %) vermenigvuldigt met de totale omzet van de organisatie.

Onze uitgangspunten in de ValueCase zijn gebaseerd op wetenschappelijke onderzoeken. In de indicatiefase hebben wij de ValueCase ‘voorgeprogrammeerd’ met default-waarden.

Calculatiefase
Op basis van de resultaten in de indicatiefase kan er een meer gedetailleerde rekenexercitie worden uitgevoerd. Hierbij worden de door ons aangegeven default-waarden gefinetuned, het gekozen maatregelenpakket wordt aangepast, de financiële en bedrijfsspecifieke kengetallen worden toegevoegd en eventuele eisen en wensen van de gebouweigenaar worden afgestemd.

In de calculatiefase wordt het definitieve budget voor de kantoorrenovatie met E=0 doelstelling vastgesteld door het primaire budget te verhogen met additionele baten (investeringsruimte binnen alle afdelingen binnen de organisatie). Hierbij is de ‘willingsness to pay’ van essentieel belang. Tevens worden reeds geformuleerde kritieke prestatie-indicatoren en SMART-tabel gecompleteerd en geformaliseerd ten behoeve van de initiële uitvraag.

Voor vragen kunt u contact opnemen met Woud Jansen, woud.jansen@kantoorvolenergie.nl