Verslaglegging EETcafe 4 november 2014
 

Tijdens het EETcafé van 4 februari stonden vier onderwerpen centraal die van belang zijn in de transitie naar energieneutrale kantoorrenovaties. Te weten: hospitality, voorspelbaarheid, taxatiewaarde en een routekaart met bestemming energie neutraal.

Dinsdag 4 november was de uitvalsbasis van ons EETcafé het Mariapaviljoen in ‘s-Hertogenbosch. Het Mariapaviljoen maakt onderdeel uit van het GZG-terrein wat momenteel wordt herontwikkeld. Een presentatie over de bijzondere plek en een rondleiding over het terrein kon dan ook niet ontbreken.

Na de rondleiding en een aftrap van Saskia Oranje (EET) ging de ronde tafel discussies van start onder leiding van Wietse Walinga (Duurzaam Gebouwd). Hierin nam iedereen plaats aan een tafel waar de vier onderwerpen ter discussie stonden. Dit leverde verhitte en geanimeerde discussies op. Hieronder staat het resultaat hiervan beknopt beschreven.

Rondetafel discussie: Hospitality

Het gaat al lang niet meer alleen om de vierkante meters die vervolgens worden gegoten in een standaard ROZ-huurcontract. Het is de hospitality die bepalend is voor een gebruiker of hij wel of niet wil blijven en wat hij daarvoor over heeft! Hoe krijgen wij deze geldstromen in het domein van het vastgoed en daardoor meer investeringsruimte om kantoren te renoveren naar energieneutrale, goed presterende huisvesting?

Onder leiding van Marc Heijmans ( key account direct binnen Regus) en  Woud Jansen (EET) ontstond een boeiende discussie rondom dit thema. Overall was de conclusie dat het ROZ-contract de prullenbak in kan! Hospitality is een randvoorwaarde van goede huisvesting, waarbij het denken in gastvrijheid veel verder gaat dan het welkome gevoel, goede koffie, WiFi, hostess, en/of een stomerij. Hospitality levert namelijk direct geld op voor een organisatie! Door gastvrijheid ontslaat kennisdeling, spontane contact momenten, cross-overs, aantrekkingskracht en flexibiliteit. Het is nu de opgave om deze ‘aannemelijke waarde’ voor een organisatie door middel van referenties aan te tonen, ofwel: we hebben best-practises nodig om te komen tot copy-paste! Een van de tafelgenoten wist het mooi samen te vatten: “Hospitality? Niet de vraag of, maar wanneer! We moeten het gebakje net zo lekker maken, tot dat deze gegeten wordt!”

Rondetafel discussie: Voorspelbaarheid

Eerste gespreksronde

Probleemstelling: Wat zijn de knooppunten waarop het geven van een goede voorspelling misloopt?

  • Niet techniek;
  • Niet geld;
  • Maar vooral…
    • Mindset bij alle stakeholders;
    • Denken én doen van MVO;
    • Kennis: vakmanschap, durf, eigenaarschap;
    • Comfort: te veel wordt op harde contracten gestuurd;
    • Te weinig copy-paste en herhaalbaarheid van goede referenties ;
    • Het missen van een goed en integraal PvA transparant voor alle stakholders opgesteld met iemand die eindresultaat garandeert: de systemintegrator;
    • Het geven van eerlijke en transparant opgebouwde garanties vormt hierbij de sleutel: maar hoe? Welke garanties?? Wat wil je als opdrachtgever zien?

Samenvattend: een gemis aan vakmanschap, verbinding en vertrouwen zorgen ervoor dat het lastig is om de voorspelbaarheid van het functioneren van energieneutrale huisvesting weer te geven.

Tweede ronde:  doorbouwen op het thema garanties

  • Vertrouwen en gelijkwaardigheid zijn nodig in relatie tussen aanbieder en afnemer. Dat betekent andere contractvormen en geen PPS constructies! Veel meer sturen op BVP.
  • Contract als onderlegger van de samenwerking gebaseerd op gelijkwaardigheid tussen contractpartners. Contract met altijd minimaal drie stakeholders:
    • Gebouweigenaar;
    • Gebouwgebruiker;
    • Gebouwbeheerder.
    • Tav E=0 betekent dat:
      • Standaard aanbrengen van slimme meetvoorzieningen: Huurder verbruikt vooral elektriciteit en dat is goed te meten.
      • Maak een stappenplan. Je kan het niet in een keer halen.
      • Beïnvloedbaarheid van prestaties door de gebruiker meenemen via bonus/malus regeling.
      • BREEAM is een middel en niet het doel. Je hebt monitoring nodig om daadwerkelijke prestaties te pakken te krijgen en in de toekomst te borgen, zodat de voorspelbaarheid groter wordt (BREEAM in USE)

Samenvattend: het gaat in een kantoorgebouw altijd om de primaire functies: een goed, gezond, veilig werkklimaat met hoge mate van up time (betrouwbaarheid). Monitoring hiervan is lastiger  maar wel nodig.

Samenvatting en conclusie. Het geven van een goede voorspelbaarheid voor energieneutrale huisvesting betekent anders samenwerken. Samenwerken op basis van vakmanschap, verbinding  en vertrouwen (een gezamenlijk plan van aanpak waarin alle keuzes en kosten transparant inzichtelijk worden gemaakt naar de stakeholders.)

Rondetafel discussie: Taxatiewaarde

Situatie nu:

  • Waarde van commercieel vastgoed wordt bepaald door “X keer de huur”, waarbij markthuur met name door de locatie wordt ingegeven.
  • Hierdoor is dus geen plaats voor duurzaamheid in waardebepaling (en al helemaal niet voor E0).
  • Eerste tekenen wijzen erop dat er al wel sprake is van een malus indien object niet-duurzaam is, maar nog zeker geen sprake van een bonus bij enorm duurzaam (of E0).

Uitdaging:

  • Het onderbuikgevoel wat we met z’n allen hebben proberen uit te drukken in een waarde. Deze methodiek ook algemeen geaccepteerd krijgen.
  • Het gaat hierbij om waardecreatie voor de gebruiker (d.m.v. werkplek/huisvesting/vastgoed) in de taxatie tot uiting te laten komen.
  • Daarvoor is wel een maatschappelijke verandering nodig!

Welke paden moeten we morgen bewandelen om deze transitie in gang te zetten:

  • Niet langer de stenen waarderen, maar de cashflow van de gebruiker: de toegevoegde waarde van vastgoed als bedrijfsmiddel.
  • Dus een omslag van “huur” naar “total cost of housing” (TCH, gebruiksvergoeding voor het totale pakket).
  • Hiervoor moeten we op zoek naar voorbeelden om market evidence op te bouwen (cruciaal voor taxateur).
  • En daarbij kunnen we leren van andere branches:
    • Zorg: waardering van bedrijfswaarde;
    • Woningen: regulering door overheid dat goedkoper gefinancierd kan worden.
    • Cruciaal is ook dat de banken meegaan in dit gedachtegoed. Als zij dit niet accepteren, dan geen financiering en dus geen project. Financiers kunnen breekijzer zijn om transitie op gang te krijgen.
    • Gebruikers moeten hard genoeg (blijven) drukken, zodat eigenaren er niet meer onderuit kunnen.
    • Daarnaast moeten wij (als experts) het podium blijven nemen (bijvoorbeeld ook via de RICS).

Conclusie:

  • Realiteit: een algemeen geaccepteerde waarderingsmethodiek waarin juist waardecreatie van de gebruiker een prominente plek krijgt staat nog in de kinderschoenen…
  • …maar tegelijkertijd staan we aan de vooravond van deze transitie!

Rondetafel discussie: Routekaart met bestemming energieneutraal

  • Is het wel een routekaart of gaat het meer om ‘a la carte’, een helder stappenplan, een TomTom met functie herberekenen of een expeditie met gids?
  • Wat is er nodig om de bestemming te bereiken? Durf en adaptiviteit, eenvoud, een open proces waarin eigenaar en gebruiker regelmatig in dialoog zijn en de werkomgeving gezamenlijk ‘herijken’. Een slim plan dat de verschillende termijnen van eigenaar en huurder ‘overbrugt’.
  • Continu inzicht in waar je staat.
  • Wat heeft de gebruiker nodig? Inzicht in de momenten dat hij ‘aan de macht’ is door het stellen van de vraag, de vrijheid om lopende zaken altijd bespreekbaar te kunnen maken
  • Wat heeft de eigenaar nodig? Een sterke visie of maximaal flexibel gebouw, maak een keuze! Een stappensysteem, modulaire opbouw.

Conclusie: routekaart is een veel breder begrip dan ‘verbeterpotentieel’ van een gebouw, dat is slechts een onderdeel.